Investimenti immobiliari nel comparto della silver economy
Gli anziani non saranno solo più numerosi ma anche più in salute e autonomi, e cresceranno le loro aspettative in termini di qualità della vita a partire dagli standard abitativi.
L’Italia vanta già oggi la guota di over 70 più alta al mondo dopo il Giappone e si prevede che entro il 2047 (dati Istat) i nostri anziani saranno quasi 20 milioni, il 34% della popolazione.
Questo progressivo invecchiamento comporta già adesso l’adeguamento di molti processi sociali ed economici, a partire dal settore immobiliare. Gli anziani, del resto, non saranno solo più numerosi ma anche più in salute e autonomi, e cresceranno le loro aspettative in termini di qualità della vita a partire dagli standard abitativi.
E proprio su questo ultimo aspetto che si stanno concentrando gli investitori: chi già oggi vuole scommettere in questo ambito ha un’aspettativa di rendimento nella fascia del 5-7%. Le classiche RSA in effetti si stanno già evolvendo: si tratta sempre più spesso di moderne strutture ad alta efficienza energetica in contesti urbani con un facile accesso ai servizi e alla socialità. A cambiare è soprattutto il loro Dna. «Si sta realizzando quello che decenni fa è accaduto nel settore alberghiero: se prima c’erano tanti piccoli hotel a conduzione familiare, adesso ci sono sempre più gestori di grandi dimensioni che operano con modelli organizzativi innovativi, anche attraverso la separazione tra gestione e proprietà», spiega l’avvocato Vito Bisceglie che, insieme con l’avvocato Rosemarie Serrato, è tra i soci del dipartimento immobiliare di Nctm Studio Legale che assiste gran parte della filiera delle acquisizioni immobiliari relative alla residenzialità per anziani. «Nel tempo si sono consolidati modelli di collaborazione fra gli investitori finanziari e gli operatori di settore più “evoluti” a cui viene demandata l’attività di scouting delle possibili opportunità di investimento e la successiva gestione delle strutture acquisite, attraverso la condivisione di specifici modelli contrattuali».
Nctm Studio Legale, che con 250 professionisti, 65 soci e 5 uffici operativi in Italia e all’estero risulta uno dei più grandi e importanti studi legali indipendenti italiani, segue gran parte delle operazioni relative ad acquisizioni immobiliari nel comparto della residenzialità Silver in Italia, principalmente operate da fondi di investimento che perfezionano un significativo numero di operazioni ogni anno. «Nel tempo abbiamo visto una sorta di progressiva “industrializzazione” di questo settore, caratterizzato dalla presenza di diversi strumenti idonei a limitare i rischi dell’investimento. non solo economici e finanziari, ma anche reputazionali», continua l’avvocato. «Dagli obblighi informativi periodici ai diritti di exit se il gestore non si mostra all’altezza per esempio». Per questo la scelta del tenant/gestore risulta fondamentale.
Un altro tema di rilievo è quello connesso ai profili urbanistici delle nuove strutture per l’ospitalità degli anziani: a seconda dei casi e del profilo degli utenti, possono essere qualificate come servizi, insediamenti residenziali o anche ricettivi, tanto che in alcune ipotesi sono state considerate opere di urbanizzazione secondaria. In sostanza, la concreta possibilità di svilupparli dipende dalla destinazione urbanistica e la recente modifica introdotta dal Decreto Semplificazioni, che consente il ricorso al permesso di costruire in deroga per interventi di ristrutturazione e rigenerazione urbana, sembra aprire interessanti opportunità. «D’altro canto, la realizzazione di strutture destinate all’ospitalità degli anziani può essere ricondotta anche nell’alveo di interventi di social housing», specifica l’avvocato Serrato. «In tale contesto un dialogo con il territorio e con le amministrazioni può favorire lo sviluppo di progetti di silver economy anche al di là della classica zonizzazione urbanistica senza contare gli impatti positivi dal punto di vista socioeconomico sul territorio».
Tratto da Focus Capital
