Obiettivo dichiarato della riforma, infatti, è proprio quello di stimolare la concorrenza nel mercato immobiliare e di favorire la circolazione dei beni, immobili e mobili registrati, provenienti da donazione e successivamente acquistati da terzi.

Le principali novità: se gli eredi legittimari agiscono in riduzione - cioè chiedono al giudice di ridurre o annullare una donazione che ha leso la loro quota di legittima - ma il donatario ha ceduto a titolo oneroso l’immobile ad un terzo avente causa, quest’ultimo non potrà più essere chiamato a restituire il bene all’eredità (563 c.c.). 

I legittimari potranno agire solo nei confronti del terzo che abbia ricevuto il bene di provenienza donativa, nei limiti del vantaggio da lui conseguito, esclusivamente laddove il donatario risulti insolvente e il terzo soggetto abbia ricevuto il bene in forza di un negozio a titolo gratuito.

Il terzo acquirente è dunque “messo al riparo” da eventuali pretese del legittimario leso se il bene è stato acquistato dal terzo a titolo oneroso.

I legittimari conservano in ogni caso il diritto di agire in riduzione contro il donatario, il quale dovrà compensare in denaro i legittimari lesi o pretermessi nei limiti in cui ciò è necessario per integrare la quota ad essi riservata. 

Un’ulteriore novità di grande rilevanza pratica è l'eliminazione dell’istituto dell'opposizione stragiudiziale alla donazione. 

In base alla normativa previgente, i legittimari potevano “bloccare” il decorso del termine ventennale di tutela reale — quello entro il quale era possibile agire per recuperare il bene anche nei confronti del terzo acquirente — notificando e trascrivendo un apposito atto stragiudiziale di opposizione alla donazione, da rinnovare periodicamente. Tale meccanismo rendeva di fatto permanente l'incertezza sulla “sicurezza” di un bene di provenienza donativa, anche a distanza di decenni dalla donazione stessa.

Con la riforma, questo istituto viene abrogato per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025: i legittimari non avranno più la facoltà di paralizzare la libera circolazione del bene attraverso tale strumento. La tutela loro riconosciuta è ormai esclusivamente di natura patrimoniale (il diritto a un’integrazione in denaro da parte del donatario), non più reale (il recupero del bene stesso).

Di seguito, una breve panoramica delle ulteriori novità derivanti dall’entrata in vigore della Legge in oggetto.

La sorte di pesi[2] e ipoteche costituiti dal donatario

A fronte delle modifiche apportate all’art. 561 c.c., se gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione risultano gravati da pesi o ipoteche, i suddetti gravami restano efficaci, non trovando più applicazione il principio della “purgazione” delle ipoteche che caratterizzava la precedente disciplina. L’immobile, infatti, è restituito con tutti i pesi e vincoli connessi costituiti dal legatario/donatario, rimanendo a carico di quest’ultimo l’obbligo di compensare in denaro i legittimari in ragione del conseguente minor valore del bene, nei limiti in cui è necessario integrare la quota ad essi riservata. La stessa disciplina è estesa alla donazione di beni mobili iscritti nei pubblici registri (art. 2690 c.c.).

La trascrizione della domanda di riduzione

La suddetta disciplina di salvaguardia dell’acquisto del terzo avente causa dal donatario fa salvo il disposto dell’art. 2652, comma I, n. 1), c.c., con la conseguenza che, l’azione di riduzione è opponibile ai terzi aventi causa dal donatario con atto trascritto o iscritto dopo la trascrizione della domanda di riduzione. 

Inoltre, in coordinamento con le nuove disposizioni sopra richiamate, è stato modificato altresì l’art. 2652 c.c., n. 8), c.c.. Per l’effetto, viene ridotto da dieci a tre anni il termine a disposizione del legittimario per trascrivere la domanda di riduzione e mantenere la sua opponibilità a terzi aventi causa dall’erede o dal legatario. 

In altri termini, l’azione di riduzione è opponibile ai terzi acquirenti di diritti a titolo oneroso dall’erede o dal legatario per tre anni dall’apertura della successione, dopo i tre anni opera il principio della trascrizione della domanda di riduzione o dell’acquisto del terzo avente causa.

Regime transitorio

Infine, il comma 2, dell’art. 44, l. 2 dicembre 2025, no. 182, introduce altresì una disciplina transitoria, precisando che le nuove regole in materia di azione di riduzione trovano applicazione alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore della legge in esame (i.e. dopo il 18 dicembre 2025). 

Per le successioni aperte in data anteriore continua invece ad operare la normativa previgente — con la conseguenza che resta esperibile l’azione di restituzione degli immobili anche nei confronti degli aventi causa dal donatario — purché ricorra almeno una delle seguenti condizioni:

• sia stata notificata e trascritta la domanda di riduzione prima dell’entrata in vigore della nuova disciplina;

• la domanda di riduzione venga notificata e trascritta entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge;

• entro il medesimo termine di sei mesi sia notificato e trascritto, nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione.

In difetto della notificazione e trascrizione della domanda di riduzione o dell’atto di opposizione nel termine semestrale dall’entrata in vigore della riforma, la nuova disciplina si estende anche alle successioni già aperte prima di tale data, una volta decorso il suddetto termine di sei mesi.

Conclusioni

Lo spostamento della tutela del legittimario leso — da reale (recupero del bene) a risarcitoria (compensazione in denaro), pur con le specifiche sopra menzionate — auspicabilmente tutela chi compra un immobile di provenienza donativa, che non rischierà più di vedersi sottratto il bene a distanza di anni dall'acquisto.

In secondo luogo, gli istituti di credito saranno certamente più inclini ad accettare anche gli immobili di provenienza donativa come garanzia ipotecaria, rendendo in tal modo meno complesso l'accesso al credito.

[1] L’intervento riformatore ha avuto ad oggetto la modifica degli artt. 561, 562, 563, 2652 e 2690 c.c.. 

[2]Diritti reali o personali di godimento costituiti dal donatario, vincoli di natura urbanistica (convenzioni edilizie, atti d’obbligo), vincoli di indisponibilità (sequestri, pignoramenti).

Sul piano normativo, tuttavia, permane un vuoto regolatorio a livello nazionale e regionale. La legislazione urbanistica vigente non contempla una disciplina specifica per le attività logistiche moderne, lasciando agli enti locali il compito di individuare soluzioni normative adeguate nell'esercizio della propria autonomia pianificatoria.

In questo contesto, il Comune di Verona ha adottato, con deliberazione n. 44 del 25 settembre 2025, la variante urbanistica n. 56 che introduce una disciplina organica e differenziata per le attività logistiche, basata sul principio del carico urbanistico effettivo.

La scelta veronese si pone in linea con l'orientamento giurisprudenziale del Consiglio di Stato che ha affermato che la logistica può costituire, a seconda dei casi, una sub funzione sia dell'attività commerciale che di quella industriale e che determinante, al riguardo, diviene l'analisi della tipologia di flusso di utenze correlata al “magazzino” che può comportare un differente carico urbanistico "se è funzionale all'esercizio di attività produttiva, venendo utilizzato per la gestione di materiali derivanti da un fabbricato industriale, ovvero se è strumentale all'esercizio di attività commerciale, fungendo da deposito di prodotti finiti pronti per essere immessi sul mercato” (Cons. Stato, Sez. II, n. 5297/2022).

Per questo motivo la variante adottata introduce nell’ambito della generale macrocategoria “UT3- direzionale e produttivo” una chiara distinzione tra la logistica produttiva tradizionale (UT3/2) e la c.d. “logistica distributiva” (UT3/3), a sua volta distinta in tre sotto-tipologie:

• UT3/3.1: attività di autotrasporto per conto terzi;

• UT3/3.2: attività di un operatore per rifornire la propria rete distributiva;

• UT3/3.3: attività di un operatore per distribuire direttamente al consumatore finale (e-commerce).

Oltre a tale aspetto definitorio e qualificatorio, già di per sé rilevante, per rendere le norme aderenti alla realtà operativa, il Comune ha anche distinto il carico urbanistico delle tre sottocategorie della logistica distributiva in funzione del loro impatto effettivo sul territorio:

• carico medio per UT3/3.1 e UT3/3.2: tipologie che generalmente gravitano sulla grande viabilità o sulla rete ferroviaria e che hanno un impatto più lineare e prevedibile;

• carico alto per la logistica dell'e-commerce: questa tipologia incide direttamente sulle aree urbane in termini di traffico, sosta, inquinamento atmosferico e acustico, organizzazione degli spazi pubblici.

In aggiunta a quanto precede la variante introduce anche standard territoriali più elevati rispetto al minimo normativo regionale, riconoscendo che verde pubblico e parcheggi svolgono una funzione di riequilibrio urbanistico fondamentale rispetto all’insediamento di immobili di logistica.

Tuttavia, il Comune non differenza gli standard in base al carico urbanistico di cui sopra, prevedendo per tutte le sottocategorie della logistica distributiva UT3/3 l’obbligo di recuperare le seguenti dotazioni standard:

• 6 mq/100 mq ST di parcheggi pubblici (P2);

• 9 mq/100 mq ST di verde pubblico.

Fermo restando quanto precede, un elemento di flessibilità è rappresentato dai parcheggi privati (P1), dimensionati tramite un criterio prestazionale: ossia calcolati in base ai flussi reali previsti di mezzi e persone, garantendo l'adattabilità necessaria in un settore in continua evoluzione. Un sistema di "doppia verifica" assicura comunque che la dotazione complessiva non sia inferiore a quella prevista per la destinazione produttiva tradizionale.

In conclusione, la tipizzazione dell'uso UT3/3 connesso alla logistica dell’e-commerce, la differenziazione interna delle funzioni logistiche e la definizione di carichi urbanistici coerenti con l'impatto effettivo rendono l'intervento veronese un modello che può orientare sia altre amministrazioni locali sia il legislatore nazionale. Del resto, non si può ignorare la nuova geografia del commercio – dominata dall'e-commerce, dalle esigenze di consegna rapida e dalla crescente frammentazione dei flussi distributivi – che impone alle città di dotarsi di strumenti normativi moderni, flessibili e aderenti alla realtà operativa.

Attendiamo, quindi, la scadenza del 29 dicembre 2025 per la presentazione delle osservazioni alla variante adottata e l’eventuale versione approvata.

Approfondimento a cura di Rossella Vaiano. 

Nel mondo del real estate, il tempo del semplice parere legale è finito. Oggi l'advisor è chiamato a essere un consulente capace di comprendere la visione dell'investitore, valutarne i rischi, intervenire nelle fasi critiche di sviluppo e affiancarlo nel dialogo con la complessità normativa, urbanistica e regolatoria. «Il ruolo del legale non si limita più a un'analisi meramente documentale», spiega Luigi Croce, partner di ADVANT Nctm e coordinatore della practice Real Estate. «Il cliente moderno è competente, esigente e si aspetta soluzioni su misura e l'avvocato deve entrare nel progetto, coglierne peculiarità e rischi, e interpretarlo con una logica tecnico-economica, non solo giuridica».

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Ne parla la nostra Rosemarie Serrato a Monitor TV.

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Attualmente, al Senato è in esame il disegno di legge unificato sulla rigenerazione urbana che costituisce la sintesi di ben otto disegni di legge.

Peraltro, sempre nell’ottica di semplificare e rendere più attuale la normativa sul governo del territorio, il 21 febbraio è terminata la consultazione pubblica per la riforma del Testo Unico dell'Edilizia, con la quale il Ministero delle Infrastrutture ha raccolto le segnalazioni dagli operatori del settore in merito alle criticità della normativa attuale nell’ottica di una riforma organica della materia.

Al di là della definizione normativa, la rigenerazione urbana viene generalmente intesa come un insieme di interventi volti alla riqualificazione e valorizzazione del tessuto urbano esistente, con l’obiettivo di migliorare la qualità della vita, promuovere la sostenibilità ambientale e rilanciare l’economia locale.

Tra le leve strategiche per la rigenerazione urbana e l’inclusione sociale ci sono gli studentati: la crescente richiesta di alloggi per studenti costituisce uno stimolo per riqualificare zone degradate o inutilizzate, con la realizzazione di strutture sostenibili, inserite armonicamente nel contesto urbano e ben collegate con i servizi locali.

Le diverse tipologie di residenze universitarie

La disciplina degli studentati si articola diversamente a varia a seconda della tipologia (residenza universitaria privata tout court; residenza universitaria cofinanziata ai sensi della legge n. 338/2000 e del PNRR; residenza universitaria privata convenzionata).

Residenze universitarie private

La normativa nazionale e regionale applicabile agli immobili privati adibiti a studentato dipende dalla destinazione d’uso che viene attribuita a questa tipologia di immobili a livello comunale. 

Le destinazioni d’uso più comunemente attribuibili agli studentati sono:

• residenziale

• turistico-ricettiva

Residenze universitarie cofinanziate ai sensi della legge n. 338/2000 e del PNRR.

Con l’entrata in vigore del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (il PNRR) la legge n. 338/2000 è stata integrata con l’inserimento di nuove previsioni volte a conseguire l’obiettivo di creare almeno 60.000 posti letto aggiuntivi rispetto a quelli esistenti entro il 30 giugno 2026 (data di scadenza ultima fissata dal PNRR per il completamento dell’Obiettivo M4C1-30). 

A tale scopo sono stati inseriti nell’art. 1 della legge n. 338/2000 i commi 4-bis e 4-ter, nonché i nuovi art. 1-bis (Nuovo housing universitario), 1-ter (Regime autorizzatorio per l’esercizio di una struttura residenziale universitaria) e 1-quater (Semplificazioni in tema di cambi di destinazione d’uso degli immobili da destinare a residenze universitarie).

Residenze universitarie e alloggi sociali

Le residenze universitarie possono essere, a determinate condizioni, qualificate come una forma di alloggio sociale, in quanto offrono soluzioni abitative a canoni calmierati per studenti con difficoltà economiche, garantendo un accesso equo all’istruzione superiore. 

Le residenze universitarie sono realizzate in regime di Edilizia Residenziale Sociale (ERS) a cura e spese del privato, previa stipula di una convenzione di gestione con il comune di riferimento per la regolamentazione, tra le altre cose, della gestione, dei canoni, dei prezzi e dei servizi. 

Nel panorama milanese, tra le iniziative più recenti va segnalata la sottoscrizione, lo scorso 18 febbraio, tra il Comune di Milano e il Fondo Cervino - Comparto B (gestito da REAM SGR) delle convenzioni per la gestione di due residenza universitarie (per un totale di 1152 posti alloggio) che saranno nelle immediate vicinanze dell’area su cui sorgerà il campus dell’università Statale per le materie scientifiche 

Gli studentati contribuiscono a soddisfare una quota di edilizia residenziale sociale prevista dalla dal Programma Integrato di Intervento per la valorizzazione dell’area MIND – Milano Innovation District.

Il progetto rappresenta virtuoso esempio di rigenerazione urbana attraverso la realizzazione di alloggi sociali sull’area già sede di “Expo 2015”. 

Le linee guida sono state predisposte dal MIT per facilitare la corretta ed effettiva attuazione delle disposizioni del D.L. Salva Casa, rispondendo alle esigenze rappresentate dagli attori coinvolti nel processo edilizio.

Stato legittimo degli immobili, mutamento della destinazione d’uso, procedure per la regolarizzazione delle difformità edilizie e adeguamento degli standard edilizi: suddivise in quattro aree di intervento, le linee guida – corredate dalle FAQ - si presentano come un importante strumento a supporto degli Enti territoriali e degli operatori del settore nell’applicazione delle disposizioni del D.L. Salva Casa sull’intero territorio nazionale.

Le disposizioni del D.L. Salva Casa non richiedono ulteriori interventi attuativi da parte dello Stato, stante la loro natura auto-applicativa. 

Resta in ogni caso salva la facoltà delle Regioni di adottare norme di dettaglio pur nel rispetto della ratio delle norme novellate dal D.L. Salva Casa e in coerenza con le scelte operate dal legislatore statale. 

Le linee guida sono disponibili al seguente link.

Ai sensi della L.R. n. 19/2022, entro 30 giorni dalla data di pubblicazione dell’avviso di deposito presso la segretaria comunale, chiunque può presentare osservazioni.

Dall’analisi del testo delle NTA adottato, tra le novità di rilievo si segnalano:

• conferma della tutela del centro storico e della sua residenzialità: si mantengono gli attuali confini della Città storica e si esclude la possibilità di intervenire con aumenti volumetrici; 

• novità in tema di destinazione d’uso: viene introdotta una suddivisione delle destinazioni d’uso sulla base di cinque “macro-categorie funzionali” e del loro carico urbanistico, nello specifico (i) residenziale (che ricomprende: abitazioni singole, abitazioni collettive e abitazioni ad uso ricettivo, compresi bed and breakfast, affittacamere e case per vacanza); (ii) turistico-ricettive (strutture ricettive alberghiere ed extra-alberghiere); (iii) produttivo e direzionale (tra gli altri, artigianato produttivo, industria, commercio all’ingrosso, depositi e magazzini; logistica; data center); (iv) commerciale; (v) rurale. 

• eliminazione delle norme che limitavano le dimensioni degli hotel a massimo 60 posti letto;

• restrizioni alle ulteriori trasformazioni dell'agro romano;

• disciplina volta a semplificare gli interventi di rigenerazione urbana, favorendo quindi gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente nel rispetto del principio del consumo di suolo;

• disciplina specifica per il recupero degli edifici abbandonati – applicabile indipendentemente alla destinazione funzionale – individuati sulla base di verbali approvati con apposito provvedimento della Giunta Capitolina. Entro 3 anni dalla data di approvazione del suindicato provvedimento, i proprietari di tali immobili potranno presentare una proposta di piano attuativo o domanda di idoneo titolo abilitativo con modalità diretta finalizzato al recupero dell’immobile. Tali interventi, inoltre, potranno beneficiare di incentivi e premialità (inclusa una riduzione del contributo di costruzione);

• disciplina specifica per housing sociale, ivi inclusi studentati e senior housing;

• norme in tema di recupero delle sale cinematografiche, impiantistica sportiva e utilizzo del litorale.

La deliberazione n. 169 dell’11 dicembre 2024 è disponibile al seguente link: Deliberazione Assemblea Capitolina n. 169-2024.

Si ricorda che – a seguito della pubblicazione della delibera di adozione – al fine del rilascio / della presentazione dei titoli edilizi rilevanti troveranno applicazione le c.d. “misure di salvaguardia”, le quali impongono di verificare la conformità di ogni intervento edilizio alla disciplina prevista sia dallo strumento urbanistico vigente, sia da quello adottato. 

Nel marzo dello scorso anno, la Seconda Sezione del Consiglio di Stato, con sentenza n. 2228/2024, ha affrontato una problematica di grande rilevanza nel diritto urbanistico: quale disciplina si applica alle opere edilizie eseguite in virtù di un permesso di costruire decaduto? 

La questione, caratterizzata da orientamenti giurisprudenziali divergenti, è stata rimessa all’Adunanza Plenaria, che - con la decisione 14/2024 - ha fornito importanti chiarimenti.

Il caso

Il caso sottoposto all’Adunanza Plenaria trae origine da una vicenda molto complessa: nel 2010 veniva rilasciato un permesso di costruire per la realizzazione di un’autorimessa interrata. 

A seguito di un esposto, veniva avviata un’indagine penale, sfociata in una sentenza contenente, tra l’altro, la condanna dei commissari ad acta che avevano rilasciato il permesso di costruire e la valutazione di “assoluta e macroscopica illegittimità del permesso di costruire”.

Successivamente, il Comune di Sorrento notificava al proprietario del fondo e all’impresa esecutrice il provvedimento (non impugnato) di presa d’atto della decadenza del permesso di costruire 2010, per lo spirare del termine di ultimazione dei lavori.

In seguito, il Comune ordinava, ai sensi dell’art. 31 del Testo Unico Edilizia (d.P.R. n. 380/2001), “il ripristino dello stato dei luoghi per come risultante in via antecedente all’esecuzione delle opere parzialmente eseguite in forza del permesso di costruire”, ritenendo peraltro che la decadenza del permesso di costruire “assorbe ogni immediata valutazione in ordine alla legittimità del permesso di costruire”.

Il provvedimento veniva impugnato dai proprietari e dall’impresa esecutrice davanti al TAR Campania, sostenendo che le opere, essendo state eseguite in conformità a un permesso valido al momento della loro realizzazione, non potessero essere considerate abusive. Il TAR Campania confermava la legittimità dell’ordine di demolizione, ritenendo che le opere incomplete risultassero incompatibili con le normative urbanistiche. 

Il quesito e le posizioni della giuridprudenza

La domanda centrale sottoposta all’Adunanza Plenaria era: quale disciplina si applica alle opere parzialmente realizzate in forza di un titolo edilizio decaduto e non completate attraverso un nuovo permesso?

La normativa di riferimento è contenuta nell’art. 15 del Testo Unico Edilizia, che stabilisce la durata limitata dei permessi di costruire, con decadenza automatica per le opere non ultimate entro i termini[1].

Testualmente, in base all’articolo 15 del Testo Unico Edilizia, “(…) il termine per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale l'opera deve essere completata, non può superare tre anni dall'inizio dei lavori. Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga. La proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure in considerazione della mole dell'opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all'inizio dei lavori, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari. (…)

3. La realizzazione della parte dell'intervento non ultimata nel termine stabilito è subordinata al rilascio di nuovo permesso per le opere ancora da eseguire, salvo che le stesse non rientrino tra quelle realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività (…)

4. Il permesso decade con l’entrata in vigore di contrastanti previsioni urbanistiche, salvo che i lavori siano già iniziati e vengano completati entro il termine di tre anni dalla data di inizio”.

Dunque, quale sorte spetta alle opere realizzate in forza di un permesso decaduto?

Due le posizioni della giurisprudenza:

• tesi conservativa: le opere realizzate in conformità a un permesso valido non possono essere considerate abusive, anche se il titolo è decaduto: la decadenza del permesso di costruire opera ex nunc, preservando la legittimità delle opere già costruite[2];

• tesi demolitoria: le opere incompiute e prive di funzionalità autonoma devono essere considerate abusive, poiché la decadenza del titolo ne rende illegittima la permanenza[3].

   

La sentenza dell’Adunanza Plenaria

L’Adunanza Plenaria, con una decisione articolata, pur riconoscendo la validità di alcuni argomenti della tesi conservativa, ha stabilito criteri chiari per distinguere le situazioni, sottolineando che:

• “nel caso di costruzioni prive di autonomia e funzionalità, il Comune deve disporne la demolizione e la riduzione in pristino ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001, in quanto eseguite in totale difformità rispetto al permesso di costruire;

• – qualora il permesso di costruire abbia previsto la realizzazione di una pluralità di costruzioni funzionalmente autonome (ad esempio villette) che siano rispondenti al permesso di costruire considerando il titolo edificatorio in modo frazionato, gli immobili edificati – ferma restando l’esigenza di verificare se siano state realizzate le opere di urbanizzazione e ferma restando la necessità che esse siano comunque realizzate – devono intendersi supportati da un titolo idoneo, anche se i manufatti realizzati non siano totalmente completati, ma – in quanto caratterizzati da tutti gli elementi costitutivi ed essenziali – necessitino solo di opere minori che non richiedono il rilascio di un nuovo permesso di costruire;

  1. qualora le opere incomplete, ma funzionalmente autonome, presentino difformità non qualificabili come gravi, l’Amministrazione potrà adottare la sanzione recata dall’art. 34 del T.U.;

• è fatta salva la possibilità per la parte interessata, ove ne sussistano tutti i presupposti, di ottenere un titolo che consenta di conservare l’esistente e di chiedere l’accertamento di conformità ex art. 36 del T.U. nel caso di opere “minori” (quanto a perimetro, volumi, altezze) rispetto a quelle assentite, in modo da dotare il manufatto – di per sé funzionale e fruibile – di un titolo idoneo, quanto alla sua regolarità urbanistica”.

L’Adunanza Plenaria ha sottolineato alcuni principi fondamentali:

• conformità al progetto: la realizzazione delle opere deve rispettare rigorosamente il progetto approvato. Le costruzioni parziali che si discostano dal titolo sono da considerarsi abusive;

• tutela del territorio: la sentenza evidenzia l’importanza di preservare l’integrità paesaggistica e urbanistica, evitando la permanenza di manufatti incompleti e deturpanti;

• tempus regit actum: i nuovi permessi devono rispettare le norme urbanistiche vigenti al momento del rilascio, garantendo un adeguato controllo sull’evoluzione del territorio.
   

[1] La recente pubblicazione del decreto “Milleproroghe 2025” (D.L. 202/2024, GU n. 302 del 27 dicembre) ha ulteriormente esteso i termini per l’inizio e la fine dei lavori edilizi, già oggetto di precedenti proroghe a partire dal D.L. 21/2022 (Decreto Ucraina). Il decreto prevede un differimento di 36 mesi per:

• termini di inizio e fine lavori relativi a SCIA e permessi di costruire rilasciati o formati fino al 31 dicembre 2024.
• validità di convenzioni urbanistiche (ad esempio, lottizzazioni) e dei relativi piani attuativi, purché non in contrasto con nuovi strumenti urbanistici o vincoli di tutela ambientale e culturale.

La proroga non è automatica: il soggetto interessato deve presentare una comunicazione ufficiale per avvalersi della misura. La proroga è subordinata alla verifica di alcuni requisiti:

• i titoli edilizi non devono essere già scaduti al momento della comunicazione.
• non devono sussistere incompatibilità con nuovi strumenti urbanistici o vincoli paesaggistici e culturali.
• la misura si applica anche a SCIA e autorizzazioni paesaggistiche (ordinarie e semplificate) già prorogate secondo disposizioni precedenti, come il regime straordinario del D.L. 69/2013 e le norme emergenziali della L. 27/2020.

[2] Cfr. Cons. Stato 5258/2022; Cons. Stato 5588/2019.

[3] Cfr. Cons. Stato 8605/2019; Cons. Stato 10291/2023. 

Nello specifico, nel caso di specie, il conduttore, aveva adito l’autorità giudiziaria sul presupposto di aver condotto in locazione – in forza di un rapporto contrattuale che il locatore aveva preteso svolgersi “di fatto” – una stanza in un appartamento sito in Roma, corrispondendo un canone di Euro 500,00 mensili da ottobre 2011 a giugno 2015.

Pertanto, parte attrice agiva per ottenere la declaratoria di nullità del contratto di locazione oltre alla condanna del locatore alla restituzione dei canoni versati.

Questo il principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte: «in caso di nullità del contratto di locazione, il conduttore ha diritto a ripetere, a norma dell’art. 2033 cod. civ., i canoni versati al locatore in esecuzione del contratto, ferma restando la facoltà di quest’ultimo di eccepire, ex art. 2041 cod. civ., la sussistenza di un ingiustificato arricchimento, facendo valere un credito indennitario che va, però, liquidato nei limiti della diminuzione patrimoniale subita nell’erogazione della prestazione e non in misura coincidente con il mancato guadagno che esso avrebbe potuto trarre dall’instaurazione di una valida relazione contrattuale».

Dunque, queste le conclusioni che possiamo trarre dalla lettura della sentenza e del principio di diritto di cui sopra:

• la pretesa restitutoria del conduttore è da ricondurre nell’alveo della norma di cui all’art. 2033 cod. civ. (indebito oggettivo) secondo cui “chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato”;

• le ipotesi legislative in cui, nonostante il venir meno del vincolo contrattuale, le prestazioni sono irripetibili, sono da ritenersi eccezioni rispetto alla regola generale (ciò vale ad esempio nel caso di risoluzione per inadempimento del contratto);

• avendo comunque il conduttore goduto dell’immobile – fatto storico ineliminabile – il locatore ha diritto di chiedere un indennizzo, al fine di eliminare lo squilibrio contrattuale venutosi a creare, all’esito di una valutazione oggettiva dell’utilità conseguita dal conduttore e, dunque, entro i limiti della diminuzione patrimoniale subita dall’esecutore della prestazione resa in virtù del contratto invalido. Il locatore non ha pertanto diritto ad ottenere il mancato guadagno che avrebbe potuto trarre dall’instaurazione di un contratto valido;

• il giudice non può statuire d’ufficio sull’ingiustificato arricchimento che rimane eccezione riservata alla parte (nel caso di specie il locatore era rimasto contumace).

La pronuncia in esame ci permette altresì di ricordare che, come affermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 9475 del 9 aprile 2021, il contratto di locazione concluso in forma verbale e non registrato, è affetto da nullità relativa e di protezione che può essere fatta valere solo dal conduttore e non è rilevabile d’ufficio dal giudice.

Questo il principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte: «in materia di garanzie personali, la presenza nell’accordo di garanzia di una clausola a prima richiesta non è decisiva ai fini di stabilire se le parti abbiano inteso stipulare una fideiussione o un contratto autonomo di garanzia, rendendosi a tal fine necessario accertare, per mezzo di una indagine diretta a ricostruire, facendo uso degli ordinari strumenti interpretativi nella disponibilità del giudice, l’effettiva volontà delle parti, lo scopo che queste hanno inteso perseguire per mezzo dell’intervenuta stipulazione».

Ricordiamo altresì che la questione relativa all’idoneità o sufficienza della clausola di pagamento a prima e semplice richiesta (o senza eccezioni), al fine di qualificare un rapporto di garanzia come garanzia autonoma o fideiussione, era stata affrontata già da tempo dalle Sezioni Unite (Sent. n. 3947/2010) le quali si erano espresse nel senso di ritenere che la clausola “a prima richiesta e senza eccezioni” dovrebbe di per sé orientare l’interprete verso l’approdo alla fattispecie del contratto autonomo di garanzia, salva evidente, patente, irredimibile discrasia con l’intero contenuto “altro” della convenzione negoziale.

Hanno poi fatto seguito diverse pronunce, tanto di merito quanto di legittimità, che si sono espresse talvolta in un senso e talvolta nel senso opposto.

Quel che ci preme in questa sede è però trarre qualche considerazione pratica e utile agli operatori del settore immobiliare ogni qualvolta si trovino a dover rilasciare o richiedere una garanzia personale, si pensi al caso della locazione/grande locazione, dell’affitto di ramo d’azienda o di un appalto d’opera.

È bene infatti che le parti negozino in modo consapevole, tenendo a mente che non è decisivo il nomen che viene attribuito al negozio giuridico per avere la certezza di aver sottoscritto una fideiussione ovvero un contratto autonomo di garanzia.

Il regolamento contrattuale deve infatti rispecchiare le effettive volontà delle parti, o quantomeno è necessario che le parti siano bene informate in relazione a diritti e doveri che discendono dalla sottoscrizione dell’uno o dell’altro contratto.

Lato garantito, è bene tutelarsi prevedendo la possibilità di escutere la garanzia a prima richiesta (non documentale e/o giustificata) e senza eccezioni, anche in caso di opposizione del creditore; al contrario. 

Lato debitore principale, è bene circoscrivere la libertà di escutere la garanzia e optare per una fideiussione vera e propria che, ricordiamo, non è valida se non è valida l’obbligazione principale (art. 1939 c.c., espressione del principio di accessorietà).

Da tempo nella prassi real estate si assiste alla diffusione di operazioni commerciali di c.d. “sale and lease back” in cui, tipicamente, un’impresa vende dietro corrispettivo un bene strumentale ad un operatore di mercato che – divenutone proprietario – lo concede in locazione al venditore stesso dietro pagamento di un canone. 

Il venditore può talvolta riservarsi la facoltà, alla scadenza del rapporto di riacquistare la proprietà del bene con il pagamento di un prezzo eventualmente predeterminato, ovvero di prorogare/rinnovare il godimento continuando a pagare i canoni per un ulteriore periodo, o ancora di riconsegnare definitivamente il bene al concedente.

Obiettivo dell’operazione è normalmente una flessibilità operativa - e liquidità immediata - per l’impresa venditrice che utilizza il bene strumentale non dovendo però sopportare rischi, oneri e costi fissi (a seconda del tipo di contratto che le parti decidono di sottoscrivere) che derivano dall’esserne proprietari. In tal modo, l’impresa potrà concentrarsi maggiormente sugli aspetti strategici del proprio business e non sugli aspetti propriamente “immobiliari”.

Con la recentissima pronuncia in commento, la Corte di Cassazione[1] torna a pronunciarsi sul tema della validità del contratto di sale and lease back in rapporto al divieto di patto commissorio. 

Lo scopo di questo sintetico contributo è dunque quello di fugare dubbi relativi a potenziali profili di rischio o campanelli d’allarme per l’operatore del mercato immobiliare.

Di fatto, il rischio di dar vita a un contratto di sale and lease back invalido (nullo per illiceità della causa – 1344 c.c.), non parrebbe sussistere in relazione alla fattispecie usualmente posta in essere dagli operatori del mercato immobiliare.

La giurisprudenza (anche molto recente) della Suprema Corte ha enucleato specifici presupposti essenziali (da valutare caso per caso e non contestabili in sede di scrutinio di legittimità se adeguatamente motivati) per poter considerare invalido il contratto di sale and lease back alla luce del divieto di patto commissorio, in particolare:

1. la sussistenza di una situazione di credito preesistente/contestuale della società acquirente/concedente del bene nei confronti dell’utilizzatrice, già proprietaria del bene stesso;

2. l'esistenza di condizioni di difficoltà economica della venditrice che inducano a sospettare di un approfittamento dell’acquirente-concedente;

3. la sproporzione tra il valore del bene trasferito ed il corrispettivo versato dall'acquirente.

Normalmente, guardando alla prassi del mercato real estate, tali operazioni vengono – come anticipato – poste in essere per scopi strategici e da soggetti strutturati (non certo in un momento critico del business), in assenza di preesistenti situazioni di credito-debito tra impresa venditrice e operatore del mercato finanziario (acquirente) e, in presenza di un allineamento, normalmente certificato da un valutatore, tra il valore del bene trasferito e il corrispettivo versato dall’acquirente dal momento che il prezzo viene quantificato all’esito di perizie di stima condotte da soggetti esperti a ciò preposti.

Pertanto, il sale and lease back si conferma essere uno strumento efficiente e safe per le imprese che intendano realizzare operazioni come quelle sopra enucleate.

[1]Cass. Civ. sez. III, 7 ottobre 2024, n. 26225.

Marco Monaco parteciperà alla 24° edizione di RE Italy, la convention annuale del Real Estate organizzata da Monitorimmobiliare e Monitor Legale. 

Durante l'evento, che si terrà presso Borsa Italiana, i principali player del mercato si confronteranno sullo stato dell'arte e la crescita del settore nel nostro Paese.

In particolare, l'avv. Monaco interverrà come speaker durante il panel dedicato al codice degli appalti

Per ulteriori informazioni clicca qui

Bruno Fondacaro parteciperà come speaker all'ITHIC, evento annuale dedicato agli investimenti nel settore dell'hospitality.

La conferenza, che si svolgerà nella splendida cornice dell'Hotel Villa Pamphili, a Roma, riunisce esperti del settore alberghiero, consulenti e professionisti del real estate per analizzare le opportunità del mercato, le tendenze emergenti e le strategie di crescita.

Tema di quest'anno: “Showing You the Future”.

Per ulteriori informazioni clicca qui

Tuttavia, alla luce della procedura d'infrazione avviata dalla Commissione Europea nei confronti dell'Italia per violazione della direttiva Bolkestein, il Governo italiano ha cercato di trovare una soluzione alla controversa questione delle concessioni balneari.

In particolare, il 4 settembre 2024 il Consiglio dei ministri ha approvato un decreto volto a risolvere le questioni derivanti dalla suddetta procedura di infrazione.

In base alla comunicazione del Consiglio dei Ministri (clicca qui per il comunicato stampa), tale decreto prevede che: (i) le concessioni esistenti scadranno nel settembre 2027; (ii) le gare pubbliche dovranno essere avviate entro giugno 2027; (iii) le concessioni potranno avere una durata da un minimo di 5 a un massimo di 20 anni; (iv) i lavoratori impiegati nella precedente concessione dovranno essere assunti dal nuovo concessionario se ricevono da tale attività la fonte di reddito prevalente per sé e per il proprio nucleo familiare; (v) il nuovo concessionario dovrà corrispondere a favore del precedente un indennizzo pari al valore dei beni ammortizzabili e non ancora ammortizzati e all'equa remunerazione per gli investimenti effettuati negli ultimi cinque anni; (vi) tra i criteri di valutazione delle offerte, sarà considerato anche il possesso di una concessione balneare nei cinque anni precedenti all’indizione della gara, se questa è stata la principale fonte di reddito per sé e per il proprio nucleo familiare.

A questo punto, non resta che attendere la pubblicazione del decreto sulla Gazzetta Ufficiale ed eventuali reazioni da parte dell'UE.

Articolo a cura di Rosemarie Serrato e Rossella Vaiano

La Regione Lombardia con Delibera di Giunta Regionale n. 2629 del 24 giugno 2024 ha approvato le “Linee guida per la realizzazione dei Data Center”.

Vediamone, in pillole, i principali contenuti.

***

Perché emanare delle linee guida?

Per fornire, nelle more dell’approvazione di un provvedimento normativo puntuale, indirizzi uniformi alle amministrazioni comunali, anche sotto il profilo urbanistico ed ambientale.

Cosa sono i Data Center?

Sono stanze, edifici o strutture fisiche che ospitano l’infrastruttura IT per la creazione, l’esecuzione e l’implementazione di applicazioni e servizi e per l’archiviazione e la gestione dei dati associati a tali applicazioni e servizi.

Come si classificano i Data Center?

In base alle dimensioni, al fabbisogno energetico e alla potenza di calcolo. In particolare, si distinguono in:

• Hyperscale: strutture di grandi dimensioni, con fabbisogno energetico di oltre 100 MW, che hanno, di norma, uno sviluppo per fasi con tempi di realizzazione successivi dettati dalla graduale crescita dei fabbisogni di servizi destinati ai clienti finali.
• Colocation: strutture di medie dimensioni, con fabbisogno energetico di oltre 5 MW.
• Edge: strutture solitamente piccole (a volte anche solo un container), con fabbisogno energetico di meno di 1 MW.
• Cripto-mining puro (“mining”): container o edifici di piccole dimensioni con un fabbisogno energetico elevato, ma gestite con poche e semplici risorse.

A quanto sopra vanno poi aggiunti gli HPC (High Performance Computing) che possono essere di varie dimensioni e con differente fabbisogno energetico, ma, in generale, sono strutture con elevate esigenze per quanto riguarda la capacità di calcolo per scopi quali l’intelligenza artificiale, l’apprendimento automatico e altre operazioni di calcolo complesse.

Qual è la destinazione d’uso dei Data Center?

I Data Center sono compatibili con le destinazioni d’uso produttiva e direzionale.

Dove possono essere localizzati i Data Center?

I Comuni possono valutare l’idoneità della localizzazione degli impianti di medie e grandi dimensioni in base ai seguenti criteri:

• presenza di adeguata infrastrutturazione e disponibilità di energia a basso costo (preferibilmente energie rinnovabili) o produzione autonoma di energia, con priorità ai siti inattivi o ad aree brownfield, aree da rigenerare, aree a bassa densità di impianti, aree dove realizzare economie di sistema, impianti ecosistemici (teleriscaldamento, CER, …), aree climaticamente più idonee;
• rischio ambientale;
• qualità paesaggistica dei diversi territori;
• possibili impatti sulle reti ecologiche e sulle reti verdi a finalità fruitiva;
• presenza, nelle vicinanze, di infrastrutture, quali strade, tpl, acquedotti, elettrodotti, fognature, condutture tecnologiche, etc.;
• presenza di altri data center o alla presenza di altre attività che potrebbero beneficiare del suddetto insediamento, anche ai fini della salvaguardia di occupazione e di tessuto produttivo.

Quali sono le autorizzazioni ambientali necessarie?

• Ove la potenza termica nominale dei gruppi di emergenza sia superiore a 50 MW si ricade in attività soggetta ad AIA, tale per cui è necessario che il proponente acquisisca preventivamente il provvedimento di esclusione da VIA o, in caso di potenza complessiva superiore a 150 MW, il provvedimento di compatibilità ambientale, prioritariamente rispetto al rilascio dell’AIA e di ogni altra autorizzazione.
• Per i Data Center di medie e grandi dimensioni è necessario verificare, in base a quanto previsto dalla pianificazione comunale, se l’intervento rientri nell’ambito di applicazione della VAS.

Qual è l’impatto sul procedimento autorizzatorio?

Le istanze relative a strutture di medie e grandi dimensioni devono essere valutate in sede di conferenza di servizi in cui la Provincia o la Città metropolitana territorialmente interessata esprimerà un parere sulla compatibilità dell’intervento in base a quanto previsto dalle linee guida in oggetto.

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Come funziona il Fondo

Un caso pilota?

Gli immobili ad uso del proprietario

• Valore contabile lordo immobile: 100;
• fondo ammortamento: 50;
• valore contabile netto: 50;
• fair value: 75;
• valore contabile lordo post rideterminazione: 150;
• fondo ammortamento post rideterminazione: 75.

Il principio prevede che l’entità debba scegliere la contabilizzazione con il modello del costo ovvero con il modello della rideterminazione del valore e applicare quel principio a una intera classe di immobili.

Gli investimenti immobiliari

Matteo Gallanti é intervenuto come speaker durante la puntata di Forum - il Quotidiano immobiliare dal titolo "NPL: dal credito deteriorato all’immobile da valorizzare".