Obiettivo dichiarato della riforma, infatti, è proprio quello di stimolare la concorrenza nel mercato immobiliare e di favorire la circolazione dei beni, immobili e mobili registrati, provenienti da donazione e successivamente acquistati da terzi.

Le principali novità: se gli eredi legittimari agiscono in riduzione - cioè chiedono al giudice di ridurre o annullare una donazione che ha leso la loro quota di legittima - ma il donatario ha ceduto a titolo oneroso l’immobile ad un terzo avente causa, quest’ultimo non potrà più essere chiamato a restituire il bene all’eredità (563 c.c.). 

I legittimari potranno agire solo nei confronti del terzo che abbia ricevuto il bene di provenienza donativa, nei limiti del vantaggio da lui conseguito, esclusivamente laddove il donatario risulti insolvente e il terzo soggetto abbia ricevuto il bene in forza di un negozio a titolo gratuito.

Il terzo acquirente è dunque “messo al riparo” da eventuali pretese del legittimario leso se il bene è stato acquistato dal terzo a titolo oneroso.

I legittimari conservano in ogni caso il diritto di agire in riduzione contro il donatario, il quale dovrà compensare in denaro i legittimari lesi o pretermessi nei limiti in cui ciò è necessario per integrare la quota ad essi riservata. 

Un’ulteriore novità di grande rilevanza pratica è l'eliminazione dell’istituto dell'opposizione stragiudiziale alla donazione. 

In base alla normativa previgente, i legittimari potevano “bloccare” il decorso del termine ventennale di tutela reale — quello entro il quale era possibile agire per recuperare il bene anche nei confronti del terzo acquirente — notificando e trascrivendo un apposito atto stragiudiziale di opposizione alla donazione, da rinnovare periodicamente. Tale meccanismo rendeva di fatto permanente l'incertezza sulla “sicurezza” di un bene di provenienza donativa, anche a distanza di decenni dalla donazione stessa.

Con la riforma, questo istituto viene abrogato per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025: i legittimari non avranno più la facoltà di paralizzare la libera circolazione del bene attraverso tale strumento. La tutela loro riconosciuta è ormai esclusivamente di natura patrimoniale (il diritto a un’integrazione in denaro da parte del donatario), non più reale (il recupero del bene stesso).

Di seguito, una breve panoramica delle ulteriori novità derivanti dall’entrata in vigore della Legge in oggetto.

La sorte di pesi[2] e ipoteche costituiti dal donatario

A fronte delle modifiche apportate all’art. 561 c.c., se gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione risultano gravati da pesi o ipoteche, i suddetti gravami restano efficaci, non trovando più applicazione il principio della “purgazione” delle ipoteche che caratterizzava la precedente disciplina. L’immobile, infatti, è restituito con tutti i pesi e vincoli connessi costituiti dal legatario/donatario, rimanendo a carico di quest’ultimo l’obbligo di compensare in denaro i legittimari in ragione del conseguente minor valore del bene, nei limiti in cui è necessario integrare la quota ad essi riservata. La stessa disciplina è estesa alla donazione di beni mobili iscritti nei pubblici registri (art. 2690 c.c.).

La trascrizione della domanda di riduzione

La suddetta disciplina di salvaguardia dell’acquisto del terzo avente causa dal donatario fa salvo il disposto dell’art. 2652, comma I, n. 1), c.c., con la conseguenza che, l’azione di riduzione è opponibile ai terzi aventi causa dal donatario con atto trascritto o iscritto dopo la trascrizione della domanda di riduzione. 

Inoltre, in coordinamento con le nuove disposizioni sopra richiamate, è stato modificato altresì l’art. 2652 c.c., n. 8), c.c.. Per l’effetto, viene ridotto da dieci a tre anni il termine a disposizione del legittimario per trascrivere la domanda di riduzione e mantenere la sua opponibilità a terzi aventi causa dall’erede o dal legatario. 

In altri termini, l’azione di riduzione è opponibile ai terzi acquirenti di diritti a titolo oneroso dall’erede o dal legatario per tre anni dall’apertura della successione, dopo i tre anni opera il principio della trascrizione della domanda di riduzione o dell’acquisto del terzo avente causa.

Regime transitorio

Infine, il comma 2, dell’art. 44, l. 2 dicembre 2025, no. 182, introduce altresì una disciplina transitoria, precisando che le nuove regole in materia di azione di riduzione trovano applicazione alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore della legge in esame (i.e. dopo il 18 dicembre 2025). 

Per le successioni aperte in data anteriore continua invece ad operare la normativa previgente — con la conseguenza che resta esperibile l’azione di restituzione degli immobili anche nei confronti degli aventi causa dal donatario — purché ricorra almeno una delle seguenti condizioni:

• sia stata notificata e trascritta la domanda di riduzione prima dell’entrata in vigore della nuova disciplina;

• la domanda di riduzione venga notificata e trascritta entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge;

• entro il medesimo termine di sei mesi sia notificato e trascritto, nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione.

In difetto della notificazione e trascrizione della domanda di riduzione o dell’atto di opposizione nel termine semestrale dall’entrata in vigore della riforma, la nuova disciplina si estende anche alle successioni già aperte prima di tale data, una volta decorso il suddetto termine di sei mesi.

Conclusioni

Lo spostamento della tutela del legittimario leso — da reale (recupero del bene) a risarcitoria (compensazione in denaro), pur con le specifiche sopra menzionate — auspicabilmente tutela chi compra un immobile di provenienza donativa, che non rischierà più di vedersi sottratto il bene a distanza di anni dall'acquisto.

In secondo luogo, gli istituti di credito saranno certamente più inclini ad accettare anche gli immobili di provenienza donativa come garanzia ipotecaria, rendendo in tal modo meno complesso l'accesso al credito.

[1] L’intervento riformatore ha avuto ad oggetto la modifica degli artt. 561, 562, 563, 2652 e 2690 c.c.. 

[2]Diritti reali o personali di godimento costituiti dal donatario, vincoli di natura urbanistica (convenzioni edilizie, atti d’obbligo), vincoli di indisponibilità (sequestri, pignoramenti).

Sul piano normativo, tuttavia, permane un vuoto regolatorio a livello nazionale e regionale. La legislazione urbanistica vigente non contempla una disciplina specifica per le attività logistiche moderne, lasciando agli enti locali il compito di individuare soluzioni normative adeguate nell'esercizio della propria autonomia pianificatoria.

In questo contesto, il Comune di Verona ha adottato, con deliberazione n. 44 del 25 settembre 2025, la variante urbanistica n. 56 che introduce una disciplina organica e differenziata per le attività logistiche, basata sul principio del carico urbanistico effettivo.

La scelta veronese si pone in linea con l'orientamento giurisprudenziale del Consiglio di Stato che ha affermato che la logistica può costituire, a seconda dei casi, una sub funzione sia dell'attività commerciale che di quella industriale e che determinante, al riguardo, diviene l'analisi della tipologia di flusso di utenze correlata al “magazzino” che può comportare un differente carico urbanistico "se è funzionale all'esercizio di attività produttiva, venendo utilizzato per la gestione di materiali derivanti da un fabbricato industriale, ovvero se è strumentale all'esercizio di attività commerciale, fungendo da deposito di prodotti finiti pronti per essere immessi sul mercato” (Cons. Stato, Sez. II, n. 5297/2022).

Per questo motivo la variante adottata introduce nell’ambito della generale macrocategoria “UT3- direzionale e produttivo” una chiara distinzione tra la logistica produttiva tradizionale (UT3/2) e la c.d. “logistica distributiva” (UT3/3), a sua volta distinta in tre sotto-tipologie:

• UT3/3.1: attività di autotrasporto per conto terzi;

• UT3/3.2: attività di un operatore per rifornire la propria rete distributiva;

• UT3/3.3: attività di un operatore per distribuire direttamente al consumatore finale (e-commerce).

Oltre a tale aspetto definitorio e qualificatorio, già di per sé rilevante, per rendere le norme aderenti alla realtà operativa, il Comune ha anche distinto il carico urbanistico delle tre sottocategorie della logistica distributiva in funzione del loro impatto effettivo sul territorio:

• carico medio per UT3/3.1 e UT3/3.2: tipologie che generalmente gravitano sulla grande viabilità o sulla rete ferroviaria e che hanno un impatto più lineare e prevedibile;

• carico alto per la logistica dell'e-commerce: questa tipologia incide direttamente sulle aree urbane in termini di traffico, sosta, inquinamento atmosferico e acustico, organizzazione degli spazi pubblici.

In aggiunta a quanto precede la variante introduce anche standard territoriali più elevati rispetto al minimo normativo regionale, riconoscendo che verde pubblico e parcheggi svolgono una funzione di riequilibrio urbanistico fondamentale rispetto all’insediamento di immobili di logistica.

Tuttavia, il Comune non differenza gli standard in base al carico urbanistico di cui sopra, prevedendo per tutte le sottocategorie della logistica distributiva UT3/3 l’obbligo di recuperare le seguenti dotazioni standard:

• 6 mq/100 mq ST di parcheggi pubblici (P2);

• 9 mq/100 mq ST di verde pubblico.

Fermo restando quanto precede, un elemento di flessibilità è rappresentato dai parcheggi privati (P1), dimensionati tramite un criterio prestazionale: ossia calcolati in base ai flussi reali previsti di mezzi e persone, garantendo l'adattabilità necessaria in un settore in continua evoluzione. Un sistema di "doppia verifica" assicura comunque che la dotazione complessiva non sia inferiore a quella prevista per la destinazione produttiva tradizionale.

In conclusione, la tipizzazione dell'uso UT3/3 connesso alla logistica dell’e-commerce, la differenziazione interna delle funzioni logistiche e la definizione di carichi urbanistici coerenti con l'impatto effettivo rendono l'intervento veronese un modello che può orientare sia altre amministrazioni locali sia il legislatore nazionale. Del resto, non si può ignorare la nuova geografia del commercio – dominata dall'e-commerce, dalle esigenze di consegna rapida e dalla crescente frammentazione dei flussi distributivi – che impone alle città di dotarsi di strumenti normativi moderni, flessibili e aderenti alla realtà operativa.

Attendiamo, quindi, la scadenza del 29 dicembre 2025 per la presentazione delle osservazioni alla variante adottata e l’eventuale versione approvata.

Approfondimento a cura di Rossella Vaiano. 

Marco Monaco parteciperà alla presentazione del 2° Rapporto 2025 sul mercato immobiliare a cura di Nomisma, intervenendo nel panel conclusivo dedicato al ruolo strategico che la riqualificazione di stadi e impianti sportivi può assumere come leva per la rigenerazione urbana e la valorizzazione del territorio. Un tema sempre più centrale nel dibattito sul futuro delle città.

L’incontro offrirà una panoramica aggiornata sullo scenario macroeconomico e sulle dinamiche del mercato immobiliare italiano, coinvolgendo esperti, istituzioni e operatori del settore.

Per iscrizioni.

Nel mondo del real estate, il tempo del semplice parere legale è finito. Oggi l'advisor è chiamato a essere un consulente capace di comprendere la visione dell'investitore, valutarne i rischi, intervenire nelle fasi critiche di sviluppo e affiancarlo nel dialogo con la complessità normativa, urbanistica e regolatoria. «Il ruolo del legale non si limita più a un'analisi meramente documentale», spiega Luigi Croce, partner di ADVANT Nctm e coordinatore della practice Real Estate. «Il cliente moderno è competente, esigente e si aspetta soluzioni su misura e l'avvocato deve entrare nel progetto, coglierne peculiarità e rischi, e interpretarlo con una logica tecnico-economica, non solo giuridica».

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Ne parla la nostra Rosemarie Serrato a Monitor TV.

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Attualmente, al Senato è in esame il disegno di legge unificato sulla rigenerazione urbana che costituisce la sintesi di ben otto disegni di legge.

Peraltro, sempre nell’ottica di semplificare e rendere più attuale la normativa sul governo del territorio, il 21 febbraio è terminata la consultazione pubblica per la riforma del Testo Unico dell'Edilizia, con la quale il Ministero delle Infrastrutture ha raccolto le segnalazioni dagli operatori del settore in merito alle criticità della normativa attuale nell’ottica di una riforma organica della materia.

Al di là della definizione normativa, la rigenerazione urbana viene generalmente intesa come un insieme di interventi volti alla riqualificazione e valorizzazione del tessuto urbano esistente, con l’obiettivo di migliorare la qualità della vita, promuovere la sostenibilità ambientale e rilanciare l’economia locale.

Tra le leve strategiche per la rigenerazione urbana e l’inclusione sociale ci sono gli studentati: la crescente richiesta di alloggi per studenti costituisce uno stimolo per riqualificare zone degradate o inutilizzate, con la realizzazione di strutture sostenibili, inserite armonicamente nel contesto urbano e ben collegate con i servizi locali.

Le diverse tipologie di residenze universitarie

La disciplina degli studentati si articola diversamente a varia a seconda della tipologia (residenza universitaria privata tout court; residenza universitaria cofinanziata ai sensi della legge n. 338/2000 e del PNRR; residenza universitaria privata convenzionata).

Residenze universitarie private

La normativa nazionale e regionale applicabile agli immobili privati adibiti a studentato dipende dalla destinazione d’uso che viene attribuita a questa tipologia di immobili a livello comunale. 

Le destinazioni d’uso più comunemente attribuibili agli studentati sono:

• residenziale

• turistico-ricettiva

Residenze universitarie cofinanziate ai sensi della legge n. 338/2000 e del PNRR.

Con l’entrata in vigore del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (il PNRR) la legge n. 338/2000 è stata integrata con l’inserimento di nuove previsioni volte a conseguire l’obiettivo di creare almeno 60.000 posti letto aggiuntivi rispetto a quelli esistenti entro il 30 giugno 2026 (data di scadenza ultima fissata dal PNRR per il completamento dell’Obiettivo M4C1-30). 

A tale scopo sono stati inseriti nell’art. 1 della legge n. 338/2000 i commi 4-bis e 4-ter, nonché i nuovi art. 1-bis (Nuovo housing universitario), 1-ter (Regime autorizzatorio per l’esercizio di una struttura residenziale universitaria) e 1-quater (Semplificazioni in tema di cambi di destinazione d’uso degli immobili da destinare a residenze universitarie).

Residenze universitarie e alloggi sociali

Le residenze universitarie possono essere, a determinate condizioni, qualificate come una forma di alloggio sociale, in quanto offrono soluzioni abitative a canoni calmierati per studenti con difficoltà economiche, garantendo un accesso equo all’istruzione superiore. 

Le residenze universitarie sono realizzate in regime di Edilizia Residenziale Sociale (ERS) a cura e spese del privato, previa stipula di una convenzione di gestione con il comune di riferimento per la regolamentazione, tra le altre cose, della gestione, dei canoni, dei prezzi e dei servizi. 

Nel panorama milanese, tra le iniziative più recenti va segnalata la sottoscrizione, lo scorso 18 febbraio, tra il Comune di Milano e il Fondo Cervino - Comparto B (gestito da REAM SGR) delle convenzioni per la gestione di due residenza universitarie (per un totale di 1152 posti alloggio) che saranno nelle immediate vicinanze dell’area su cui sorgerà il campus dell’università Statale per le materie scientifiche 

Gli studentati contribuiscono a soddisfare una quota di edilizia residenziale sociale prevista dalla dal Programma Integrato di Intervento per la valorizzazione dell’area MIND – Milano Innovation District.

Il progetto rappresenta virtuoso esempio di rigenerazione urbana attraverso la realizzazione di alloggi sociali sull’area già sede di “Expo 2015”. 

Le linee guida sono state predisposte dal MIT per facilitare la corretta ed effettiva attuazione delle disposizioni del D.L. Salva Casa, rispondendo alle esigenze rappresentate dagli attori coinvolti nel processo edilizio.

Stato legittimo degli immobili, mutamento della destinazione d’uso, procedure per la regolarizzazione delle difformità edilizie e adeguamento degli standard edilizi: suddivise in quattro aree di intervento, le linee guida – corredate dalle FAQ - si presentano come un importante strumento a supporto degli Enti territoriali e degli operatori del settore nell’applicazione delle disposizioni del D.L. Salva Casa sull’intero territorio nazionale.

Le disposizioni del D.L. Salva Casa non richiedono ulteriori interventi attuativi da parte dello Stato, stante la loro natura auto-applicativa. 

Resta in ogni caso salva la facoltà delle Regioni di adottare norme di dettaglio pur nel rispetto della ratio delle norme novellate dal D.L. Salva Casa e in coerenza con le scelte operate dal legislatore statale. 

Le linee guida sono disponibili al seguente link.

Ai sensi della L.R. n. 19/2022, entro 30 giorni dalla data di pubblicazione dell’avviso di deposito presso la segretaria comunale, chiunque può presentare osservazioni.

Dall’analisi del testo delle NTA adottato, tra le novità di rilievo si segnalano:

• conferma della tutela del centro storico e della sua residenzialità: si mantengono gli attuali confini della Città storica e si esclude la possibilità di intervenire con aumenti volumetrici; 

• novità in tema di destinazione d’uso: viene introdotta una suddivisione delle destinazioni d’uso sulla base di cinque “macro-categorie funzionali” e del loro carico urbanistico, nello specifico (i) residenziale (che ricomprende: abitazioni singole, abitazioni collettive e abitazioni ad uso ricettivo, compresi bed and breakfast, affittacamere e case per vacanza); (ii) turistico-ricettive (strutture ricettive alberghiere ed extra-alberghiere); (iii) produttivo e direzionale (tra gli altri, artigianato produttivo, industria, commercio all’ingrosso, depositi e magazzini; logistica; data center); (iv) commerciale; (v) rurale. 

• eliminazione delle norme che limitavano le dimensioni degli hotel a massimo 60 posti letto;

• restrizioni alle ulteriori trasformazioni dell'agro romano;

• disciplina volta a semplificare gli interventi di rigenerazione urbana, favorendo quindi gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente nel rispetto del principio del consumo di suolo;

• disciplina specifica per il recupero degli edifici abbandonati – applicabile indipendentemente alla destinazione funzionale – individuati sulla base di verbali approvati con apposito provvedimento della Giunta Capitolina. Entro 3 anni dalla data di approvazione del suindicato provvedimento, i proprietari di tali immobili potranno presentare una proposta di piano attuativo o domanda di idoneo titolo abilitativo con modalità diretta finalizzato al recupero dell’immobile. Tali interventi, inoltre, potranno beneficiare di incentivi e premialità (inclusa una riduzione del contributo di costruzione);

• disciplina specifica per housing sociale, ivi inclusi studentati e senior housing;

• norme in tema di recupero delle sale cinematografiche, impiantistica sportiva e utilizzo del litorale.

La deliberazione n. 169 dell’11 dicembre 2024 è disponibile al seguente link: Deliberazione Assemblea Capitolina n. 169-2024.

Si ricorda che – a seguito della pubblicazione della delibera di adozione – al fine del rilascio / della presentazione dei titoli edilizi rilevanti troveranno applicazione le c.d. “misure di salvaguardia”, le quali impongono di verificare la conformità di ogni intervento edilizio alla disciplina prevista sia dallo strumento urbanistico vigente, sia da quello adottato. 

Nel marzo dello scorso anno, la Seconda Sezione del Consiglio di Stato, con sentenza n. 2228/2024, ha affrontato una problematica di grande rilevanza nel diritto urbanistico: quale disciplina si applica alle opere edilizie eseguite in virtù di un permesso di costruire decaduto? 

La questione, caratterizzata da orientamenti giurisprudenziali divergenti, è stata rimessa all’Adunanza Plenaria, che - con la decisione 14/2024 - ha fornito importanti chiarimenti.

Il caso

Il caso sottoposto all’Adunanza Plenaria trae origine da una vicenda molto complessa: nel 2010 veniva rilasciato un permesso di costruire per la realizzazione di un’autorimessa interrata. 

A seguito di un esposto, veniva avviata un’indagine penale, sfociata in una sentenza contenente, tra l’altro, la condanna dei commissari ad acta che avevano rilasciato il permesso di costruire e la valutazione di “assoluta e macroscopica illegittimità del permesso di costruire”.

Successivamente, il Comune di Sorrento notificava al proprietario del fondo e all’impresa esecutrice il provvedimento (non impugnato) di presa d’atto della decadenza del permesso di costruire 2010, per lo spirare del termine di ultimazione dei lavori.

In seguito, il Comune ordinava, ai sensi dell’art. 31 del Testo Unico Edilizia (d.P.R. n. 380/2001), “il ripristino dello stato dei luoghi per come risultante in via antecedente all’esecuzione delle opere parzialmente eseguite in forza del permesso di costruire”, ritenendo peraltro che la decadenza del permesso di costruire “assorbe ogni immediata valutazione in ordine alla legittimità del permesso di costruire”.

Il provvedimento veniva impugnato dai proprietari e dall’impresa esecutrice davanti al TAR Campania, sostenendo che le opere, essendo state eseguite in conformità a un permesso valido al momento della loro realizzazione, non potessero essere considerate abusive. Il TAR Campania confermava la legittimità dell’ordine di demolizione, ritenendo che le opere incomplete risultassero incompatibili con le normative urbanistiche. 

Il quesito e le posizioni della giuridprudenza

La domanda centrale sottoposta all’Adunanza Plenaria era: quale disciplina si applica alle opere parzialmente realizzate in forza di un titolo edilizio decaduto e non completate attraverso un nuovo permesso?

La normativa di riferimento è contenuta nell’art. 15 del Testo Unico Edilizia, che stabilisce la durata limitata dei permessi di costruire, con decadenza automatica per le opere non ultimate entro i termini[1].

Testualmente, in base all’articolo 15 del Testo Unico Edilizia, “(…) il termine per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale l'opera deve essere completata, non può superare tre anni dall'inizio dei lavori. Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga. La proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure in considerazione della mole dell'opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all'inizio dei lavori, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari. (…)

3. La realizzazione della parte dell'intervento non ultimata nel termine stabilito è subordinata al rilascio di nuovo permesso per le opere ancora da eseguire, salvo che le stesse non rientrino tra quelle realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività (…)

4. Il permesso decade con l’entrata in vigore di contrastanti previsioni urbanistiche, salvo che i lavori siano già iniziati e vengano completati entro il termine di tre anni dalla data di inizio”.

Dunque, quale sorte spetta alle opere realizzate in forza di un permesso decaduto?

Due le posizioni della giurisprudenza:

• tesi conservativa: le opere realizzate in conformità a un permesso valido non possono essere considerate abusive, anche se il titolo è decaduto: la decadenza del permesso di costruire opera ex nunc, preservando la legittimità delle opere già costruite[2];

• tesi demolitoria: le opere incompiute e prive di funzionalità autonoma devono essere considerate abusive, poiché la decadenza del titolo ne rende illegittima la permanenza[3].

   

La sentenza dell’Adunanza Plenaria

L’Adunanza Plenaria, con una decisione articolata, pur riconoscendo la validità di alcuni argomenti della tesi conservativa, ha stabilito criteri chiari per distinguere le situazioni, sottolineando che:

• “nel caso di costruzioni prive di autonomia e funzionalità, il Comune deve disporne la demolizione e la riduzione in pristino ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001, in quanto eseguite in totale difformità rispetto al permesso di costruire;

• – qualora il permesso di costruire abbia previsto la realizzazione di una pluralità di costruzioni funzionalmente autonome (ad esempio villette) che siano rispondenti al permesso di costruire considerando il titolo edificatorio in modo frazionato, gli immobili edificati – ferma restando l’esigenza di verificare se siano state realizzate le opere di urbanizzazione e ferma restando la necessità che esse siano comunque realizzate – devono intendersi supportati da un titolo idoneo, anche se i manufatti realizzati non siano totalmente completati, ma – in quanto caratterizzati da tutti gli elementi costitutivi ed essenziali – necessitino solo di opere minori che non richiedono il rilascio di un nuovo permesso di costruire;

  1. qualora le opere incomplete, ma funzionalmente autonome, presentino difformità non qualificabili come gravi, l’Amministrazione potrà adottare la sanzione recata dall’art. 34 del T.U.;

• è fatta salva la possibilità per la parte interessata, ove ne sussistano tutti i presupposti, di ottenere un titolo che consenta di conservare l’esistente e di chiedere l’accertamento di conformità ex art. 36 del T.U. nel caso di opere “minori” (quanto a perimetro, volumi, altezze) rispetto a quelle assentite, in modo da dotare il manufatto – di per sé funzionale e fruibile – di un titolo idoneo, quanto alla sua regolarità urbanistica”.

L’Adunanza Plenaria ha sottolineato alcuni principi fondamentali:

• conformità al progetto: la realizzazione delle opere deve rispettare rigorosamente il progetto approvato. Le costruzioni parziali che si discostano dal titolo sono da considerarsi abusive;

• tutela del territorio: la sentenza evidenzia l’importanza di preservare l’integrità paesaggistica e urbanistica, evitando la permanenza di manufatti incompleti e deturpanti;

• tempus regit actum: i nuovi permessi devono rispettare le norme urbanistiche vigenti al momento del rilascio, garantendo un adeguato controllo sull’evoluzione del territorio.
   

[1] La recente pubblicazione del decreto “Milleproroghe 2025” (D.L. 202/2024, GU n. 302 del 27 dicembre) ha ulteriormente esteso i termini per l’inizio e la fine dei lavori edilizi, già oggetto di precedenti proroghe a partire dal D.L. 21/2022 (Decreto Ucraina). Il decreto prevede un differimento di 36 mesi per:

• termini di inizio e fine lavori relativi a SCIA e permessi di costruire rilasciati o formati fino al 31 dicembre 2024.
• validità di convenzioni urbanistiche (ad esempio, lottizzazioni) e dei relativi piani attuativi, purché non in contrasto con nuovi strumenti urbanistici o vincoli di tutela ambientale e culturale.

La proroga non è automatica: il soggetto interessato deve presentare una comunicazione ufficiale per avvalersi della misura. La proroga è subordinata alla verifica di alcuni requisiti:

• i titoli edilizi non devono essere già scaduti al momento della comunicazione.
• non devono sussistere incompatibilità con nuovi strumenti urbanistici o vincoli paesaggistici e culturali.
• la misura si applica anche a SCIA e autorizzazioni paesaggistiche (ordinarie e semplificate) già prorogate secondo disposizioni precedenti, come il regime straordinario del D.L. 69/2013 e le norme emergenziali della L. 27/2020.

[2] Cfr. Cons. Stato 5258/2022; Cons. Stato 5588/2019.

[3] Cfr. Cons. Stato 8605/2019; Cons. Stato 10291/2023. 

Nello specifico, nel caso di specie, il conduttore, aveva adito l’autorità giudiziaria sul presupposto di aver condotto in locazione – in forza di un rapporto contrattuale che il locatore aveva preteso svolgersi “di fatto” – una stanza in un appartamento sito in Roma, corrispondendo un canone di Euro 500,00 mensili da ottobre 2011 a giugno 2015.

Pertanto, parte attrice agiva per ottenere la declaratoria di nullità del contratto di locazione oltre alla condanna del locatore alla restituzione dei canoni versati.

Questo il principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte: «in caso di nullità del contratto di locazione, il conduttore ha diritto a ripetere, a norma dell’art. 2033 cod. civ., i canoni versati al locatore in esecuzione del contratto, ferma restando la facoltà di quest’ultimo di eccepire, ex art. 2041 cod. civ., la sussistenza di un ingiustificato arricchimento, facendo valere un credito indennitario che va, però, liquidato nei limiti della diminuzione patrimoniale subita nell’erogazione della prestazione e non in misura coincidente con il mancato guadagno che esso avrebbe potuto trarre dall’instaurazione di una valida relazione contrattuale».

Dunque, queste le conclusioni che possiamo trarre dalla lettura della sentenza e del principio di diritto di cui sopra:

• la pretesa restitutoria del conduttore è da ricondurre nell’alveo della norma di cui all’art. 2033 cod. civ. (indebito oggettivo) secondo cui “chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato”;

• le ipotesi legislative in cui, nonostante il venir meno del vincolo contrattuale, le prestazioni sono irripetibili, sono da ritenersi eccezioni rispetto alla regola generale (ciò vale ad esempio nel caso di risoluzione per inadempimento del contratto);

• avendo comunque il conduttore goduto dell’immobile – fatto storico ineliminabile – il locatore ha diritto di chiedere un indennizzo, al fine di eliminare lo squilibrio contrattuale venutosi a creare, all’esito di una valutazione oggettiva dell’utilità conseguita dal conduttore e, dunque, entro i limiti della diminuzione patrimoniale subita dall’esecutore della prestazione resa in virtù del contratto invalido. Il locatore non ha pertanto diritto ad ottenere il mancato guadagno che avrebbe potuto trarre dall’instaurazione di un contratto valido;

• il giudice non può statuire d’ufficio sull’ingiustificato arricchimento che rimane eccezione riservata alla parte (nel caso di specie il locatore era rimasto contumace).

La pronuncia in esame ci permette altresì di ricordare che, come affermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 9475 del 9 aprile 2021, il contratto di locazione concluso in forma verbale e non registrato, è affetto da nullità relativa e di protezione che può essere fatta valere solo dal conduttore e non è rilevabile d’ufficio dal giudice.

Questo il principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte: «in materia di garanzie personali, la presenza nell’accordo di garanzia di una clausola a prima richiesta non è decisiva ai fini di stabilire se le parti abbiano inteso stipulare una fideiussione o un contratto autonomo di garanzia, rendendosi a tal fine necessario accertare, per mezzo di una indagine diretta a ricostruire, facendo uso degli ordinari strumenti interpretativi nella disponibilità del giudice, l’effettiva volontà delle parti, lo scopo che queste hanno inteso perseguire per mezzo dell’intervenuta stipulazione».

Ricordiamo altresì che la questione relativa all’idoneità o sufficienza della clausola di pagamento a prima e semplice richiesta (o senza eccezioni), al fine di qualificare un rapporto di garanzia come garanzia autonoma o fideiussione, era stata affrontata già da tempo dalle Sezioni Unite (Sent. n. 3947/2010) le quali si erano espresse nel senso di ritenere che la clausola “a prima richiesta e senza eccezioni” dovrebbe di per sé orientare l’interprete verso l’approdo alla fattispecie del contratto autonomo di garanzia, salva evidente, patente, irredimibile discrasia con l’intero contenuto “altro” della convenzione negoziale.

Hanno poi fatto seguito diverse pronunce, tanto di merito quanto di legittimità, che si sono espresse talvolta in un senso e talvolta nel senso opposto.

Quel che ci preme in questa sede è però trarre qualche considerazione pratica e utile agli operatori del settore immobiliare ogni qualvolta si trovino a dover rilasciare o richiedere una garanzia personale, si pensi al caso della locazione/grande locazione, dell’affitto di ramo d’azienda o di un appalto d’opera.

È bene infatti che le parti negozino in modo consapevole, tenendo a mente che non è decisivo il nomen che viene attribuito al negozio giuridico per avere la certezza di aver sottoscritto una fideiussione ovvero un contratto autonomo di garanzia.

Il regolamento contrattuale deve infatti rispecchiare le effettive volontà delle parti, o quantomeno è necessario che le parti siano bene informate in relazione a diritti e doveri che discendono dalla sottoscrizione dell’uno o dell’altro contratto.

Lato garantito, è bene tutelarsi prevedendo la possibilità di escutere la garanzia a prima richiesta (non documentale e/o giustificata) e senza eccezioni, anche in caso di opposizione del creditore; al contrario. 

Lato debitore principale, è bene circoscrivere la libertà di escutere la garanzia e optare per una fideiussione vera e propria che, ricordiamo, non è valida se non è valida l’obbligazione principale (art. 1939 c.c., espressione del principio di accessorietà).

L’11 dicembre 2024, l'Assemblea Capitolina ha approvato la delibera di adozione della variante parziale del Piano Regolatore Generale (“PRG”) del Comune di Roma, avente ad oggetto la revisione delle Norme Tecniche di Attuazione (“NTA”) contenuto nello strumento di pianificazione comunale.

Le NTA del PRG definiscono le regole che stabiliscono diritti e doveri della proprietà immobiliare, in funzione delle trasformazioni edilizie e urbanistiche della città e del territorio. Entrate in vigore nel 2008 con l’approvazione del PRG, non sono mai state modificate e/o aggiornate. La variante in commento, dunque, costruisce la prima modifica alle NTA del PRG fin dalla sua approvazione.

L'aggiornamento delle NTA si inserisce in una più ampia programmazione di semplificazione amministrativa e di pianificazione comunale più dinamica, in cui sono favoriti gli interventi di rigenerazione urbana, limitando il consumo di suolo e incentivando una residenzialità sostenibile anche nel centro storico.

Come si apprende dalla sintesi del comunicato pubblicato sul sito istituzionale di Roma Capitale, tra le novità di rilievo si segnalano:

• la semplificazione delle procedure per i 200 piani integrati di rigenerazione previsti dal PRG e per la formazione dei programmi preliminari;

• conferma della tutela del centro storico e della sua residenzialità: si mantengono gli attuali confini della Città storica e si esclude la possibilità di intervenire con aumenti volumetrici; 

• novità in tema di destinazione d’uso: nella destinazione urbanistica "residenziale" viene introdotta la sottocategoria turistico-ricettiva che include: bed and breakfast, affittacamere e case per vacanza. La nuova sottocategoria sarà disciplinata da un nuovo regolamento ad hoc su commercio e sulle strutture turistico-ricettive extralberghiere;

• eliminazione delle norme che limitavano le dimensioni degli hotel a massimo 60 posti letto;

• estensione del contributo straordinario a tutte le più rilevanti valorizzazioni in centro storico;

• restrizioni alle ulteriori trasformazioni dell'agro romano;

• disciplina specifica per il recupero dei fabbricati abbandonati;

• disciplina specifica per housing sociale, ivi inclusi studentati e senior housing;

• norme in tema di recupero delle sale cinematografiche, impiantistica sportiva e utilizzo del litorale.

In attesa della pubblicazione del testo delle NTA adottate, il comunicato ufficiale del Comune di Roma è disponibile al seguente link: qui.

Fermo quanto sopra, si segnala che – a seguito della pubblicazione della delibera di adozione – al fine del rilascio / della presentazione dei titoli edilizi rilevanti troveranno applicazione le c.d. “misure di salvaguardia”, le quali impongono di verificare la conformità di ogni intervento edilizio alla disciplina prevista strumento urbanistico vigente e da quello adottato. 

Il presente contributo analizza le implicazioni per le ipoteche gravanti su immobili abusivi della recente sentenza della Corte Costituzionale in materia di confisca edilizia e tenuta dell’ipoteca sul bene immobile confiscato.

1. Premessa

Il presente contributo si pone l’obiettivo di esaminare, senza pretese di esaustività, l’esito del giudizio di legittimità costituzionale promosso dalla Corte di Cassazione, Sezioni Unite, con ordinanza 8 gennaio 2024 e definito con la sentenza della Corte Costituzionale n. 160 pubblicata il 3 ottobre 2024 [1], approfondendo, in particolare, il percorso argomentativo seguito dal Collegio giudicante [2] per arrivare alla pronuncia di incostituzionalità di cui si discute e i parametri su cui ha fatto leva, anche al fine di meglio comprendere le ragioni che giustificano la tutela del diritto di ipoteca rispetto a provvedimenti quali la confisca edilizia, nonché, in ottica anche comparativa, rispetto ai provvedimenti ablativi di natura penale.

2. La fattispecie concreta e la promozione dell’incidente di costituzionalità

Prima di procedere con l’analisi della sentenza emessa dalla Corte Costituzionale e le relative implicazioni, pare utile rappresentare brevemente la fattispecie da cui deriva la decisione della Corte di Cassazione di promuovere l’incidente di costituzionalità che ha dato il via al giudizio definito dalla pronuncia in commento.

La controversia origina da un decreto ingiuntivo ottenuto da una società dinanzi al Tribunale di Palermo nel lontano 1993 nei confronti di due debitori persone fisiche (per l’importo di Lire 222.420.647), in virtù del quale la creditrice iscriveva ipoteca giudiziale su un fondo di proprietà dei debitori e cedeva il proprio credito che, dopo vari passaggi, giungeva ad altra società di capitali.

Sul fondo ipotecato veniva edificato (da parte di soggetti estranei al creditore ipotecario) un immobile abusivo e nel 1994 il Comune di Agrigento, accertata tale circostanza, trascriveva ex art. 7 L. 47/1985, provvedimento di acquisizione gratuita al patrimonio comunale del fabbricato, dell’area di sedime e quella pertinenziale circostante.

Nel 2013 la società cessionaria del credito avviava l’esecuzione forzata sul terreno (nei confronti degli originari debitori) e sul fabbricato (nei confronti del Comune di Agrigento) e rinnovava l’ipoteca giudiziaria iscritta sul fondo. Nel 2017 il Giudice dell’esecuzione rigettava l’istanza di vendita e dichiarava non proseguibile l’esecuzione forzata in virtù dell’acquisizione dell’immobile abusivo al patrimonio comunale, che, secondo il Tribunale, aveva comportato l’estinzione dell’ipoteca iscritta sul fondo sul quale l’immobile era stato edificato.

Veniva quindi proposta opposizione agli atti esecutivi, rigettata dal Tribunale di Agrigento nel 2019, avverso la quale veniva presentato ricorso per Cassazione. La Sezione della Corte investita della questione riteneva che la decisione della causa implicasse la risoluzione di una questione di massima di particolare importanza e rimetteva gli atti al Primo Presidente perché disponesse l’assegnazione alle Sezioni Unite [3]. Nell’ordinanza interlocutoria la Cassazione riconosceva la conformità della decisione di merito all’indirizzo ermeneutico della stessa Suprema Corte, secondo cui l’acquisizione al patrimonio comunale determina l’estinzione degli eventuali diritti di garanzia iscritti in precedenza sul bene. Tuttavia, evidenziava anche che il caso sottoposto al suo esame differisse da quelli precedenti in quanto l’ipoteca era stata iscritta sul fondo prima dell’edificazione dell’immobile abusivo e vi era, quindi, l’esigenza di tutelare il creditore ipotecario [4].

Le SS.UU. ritenevano di non dover mutare l’indirizzo ermeneutico espresso dalla Corte [5] e avallato anche dalla giurisprudenza amministrativa [6]. Sostenevano quindi che, una volta verificatasi l’acquisizione da parte dell’ente comunale, il creditore non potesse soddisfarsi sul bene ipotecato, ma potesse solo: (i) far valere il proprio diritto reale di garanzia sulla parte di terreno eccedente il decuplo dell’area di sedime; (ii) chiedere al debitore il risarcimento del danno.

La Corte rimettente non riteneva però soddisfacente la soluzione così prospettata, in quanto ravvisava un sacrificio ingiustificato dei diritti reali di garanzia preesistenti, di cui siano titolari terzi che non hanno concorso all’abuso. Veniva quindi promosso incidente di costituzionalità [7] in relazione all’art. 7, comma 3°, L. 47/1985 [8] e all’art. 31, comma 3°, D.P.R. 380/2001 per violazione degli artt. 3, 24, 42 e 117, comma 1°, della Costituzione (quest’ultimo in relazione all’art. 1 del Protocollo addizionale alla Convenzione Europea dei diritti dell’uomo) nella parte in cui «non prevedono, in caso di iscrizione di ipoteca giudiziale su un terreno sul quale sia stato costruito un immobile abusivo, gratuitamente acquisito al patrimonio del comune, la permanenza dell’ipoteca sul terreno a garanzia del creditore ipotecario».

3. La decisione della Consulta: incostituzionalità (parziale) dell’art. 7, comma 3°, L. 47/1985 per violazione degli artt. 3, 24 e 42 Cost.

La Corte Costituzionale, investita della questione, ha affrontato anzitutto l’eccezione di inammissibilità sollevata dall’Avvocatura Generale dello Stato, basata sull’asserita incompatibilità, logica e giuridica, fra il titolo originario dell’acquisto da parte dell’ente comunale e la possibile permanenza delle garanzie reali sul bene oggetto di acquisto [9], ritenendola infondata. Al riguardo la Corte ha rilevato come la sorte di un diritto reale minore (quale è la garanzia ipotecaria) non sia, di per sé, pregiudicata dalla natura originaria dell’acquisto, dipendendo essa piuttosto dalla funzione del diritto reale e da come viene regolamentato dal legislatore.

Sempre in via preliminare di rito ha rilevato poi che, benché oggetto di censura fossero due norme (i.e., l’art. 7, comma 3°, L. 47/1985 e l’art. 31, comma 3°, D.P.R. 380/2001, di identico tenore) solo la prima era applicabile alla fattispecie.

Ciò chiarito, riveliamo subito che la Corte Costituzionale ha considerato fondate le questioni di legittimità costituzionale dell’art. 7, comma 3°, L. 47/1985 sollevate in riferimento agli artt. 3, 24 e 42 Cost. (è rimasta invece assorbita la censura concernente l’art. 117, comma 1°, Cost.)

Anticipate così le statuizioni della Corte, ciò che più rileva è il percorso argomentativo seguito dalla stessa per giungere alla propria decisione, che può essere riassunto come di seguito.

Anzitutto il Collegio giudicante ha ricordato che la norma censurata si colloca nel quadro di una disciplina che regola le conseguenze di violazioni gravi della normativa urbanistico-edilizia (e cioè, la realizzazione di opere in assenza di concessione, in totale difformità della medesima, ovvero con variazioni essenziali [10]). In siffatte ipotesi, la richiamata normativa urbanistico-edilizia prevede che l’ente comunale provveda direttamente alla demolizione dell’abuso e al ripristino dello stato dei luoghi, a spese del responsabile [11], o ingiunga a quest’ultimo di demolire l’abuso (l’ingiunzione, per precisione, è rivolta sia al responsabile dell’abuso, sia al proprietario dell’immobile) [12]. Se il responsabile dell’abuso non provvede alla demolizione e al ripristino, il bene e l’area di sedime, nonché quella necessaria alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive, sono acquisiti di diritto al patrimonio comunale [13]. 

La Cassazione, fin dal 2006, ha interpretato questa norma inquadrando la confisca tra gli acquisti a titolo originario della proprietà [14]. Da tale qualificazione (e in assenza di una previsione di legge che specificasse la sorte dei diritti reali minori) il diritto vivente ha dedotto che eventuali diritti reali minori (quale è l’ipoteca) venissero caducati unitamente al precedente diritto dominicale, senza che potesse assumere rilevanza l’eventuale anteriorità della relativa trascrizione o iscrizione.

Conseguenza di tale convincimento era però il fatto che le norme sull’ipoteca venivano rese praticamente irrilevanti, nonostante dette norme di regola attribuiscano al creditore ipotecario il diritto di sequela sul bene e il diritto di essere soddisfatto con preferenza in sede espropriativa [15].

La Corte Costituzionale si è interrogata quindi, in primo luogo, sulla ragionevolezza di tale conseguenza (l’estinzione del diritto reale di garanzia) per il creditore ipotecario non responsabile dell’abuso edilizio. Per fare ciò essa ha riflettuto sulla funzione che la confisca edilizia svolge, rilevando come la finalità della confisca edilizia sia – secondo quanto già in precedenza affermato dalla Suprema Corte [16] – afflittiva, in quanto l’acquisizione ex lege da parte del Comune integra una sanzione in senso stretto, distinta dalla demolizione, che rappresenta la reazione dell’ordinamento al duplice illecito posto in essere da chi prima esegue un’opera abusiva e poi non adempie all’obbligo di demolirla.

Alla luce di tale funzione (afflittiva abbiamo detto) della confisca, la Consulta ha ravvisato la palese irragionevolezza di una disciplina che determina l’automatica estinzione del diritto reale di ipoteca e il conseguente pregiudizio alla tutela del credito del soggetto (creditore ipotecario) che non sia responsabile dell’abuso. Ragionando diversamente, e cioè ritenendo ragionevole la disciplina sopra richiamata, si finirebbe per giustificare l’applicazione al creditore pignoratizio di conseguenze sanzionatorie di un illecito al quale è del tutto estraneo perché, se non è responsabile dell’abuso non può essere destinatario dell’ordine di demolizione al quale, per definizione, non può ottemperare. Né egli può ritenersi obbligato propter rem alla demolizione, in quanto il suo diritto reale non gli attribuisce né il possesso né la detenzione del bene.

Ciò chiarito, la Corte ha svolto anche in un ulteriore passaggio, affermando che non vi sono ragioni per circoscrivere la tutela del creditore ipotecario al solo caso in cui egli abbia iscritto ipoteca sul terreno o sia divenuto cessionario del diritto prima della realizzazione dell’immobile abusivo, ciò in quanto la natura abusiva di un immobile non incide sulle vicende relative al diritto di ipoteca. Sul punto i Giudici delle leggi richiamano diverse disposizioni della L. 47/1985 e del D.P.R. 380/2001 [17] per affermare che la presenza di un abuso edilizio non incide sulla circolazione e sulla tutela del credito ipotecario, le cui facoltà si fanno valere in sede espropriativa, nel rispetto della normativa urbanistico-edilizia. Posto, quindi, che l’ordinamento giuridico accorda normalmente tutela al creditore che acquista l’ipoteca su un immobile già abusivo, per la Corte non vi è ragione di ritenere che il medesimo creditore ipotecario (che non è responsabile dell’abuso edilizio), debba subire le conseguenze pregiudizievoli della confisca operata dal Comune per effetto di una sanzione inflitta per l’inottemperanza a un ordine di demolizione, al quale altri soggetti dovevano provvedere.

La Corte Costituzionale, in secondo luogo, ha valutato (e ravvisato) la sproporzione tra il sacrificio imposto dalla norma censurata al creditore ipotecario non responsabile dell’abuso edilizio e le conseguenze della sua inerzia.

La Consulta al riguardo ha rilevato che, ammettendo la correttezza della disciplina che determina, in caso di confisca edilizia, l’automatica estinzione del diritto reale di ipoteca e il conseguente pregiudizio alla tutela del credito del soggetto (creditore ipotecario) che non sia responsabile dell’abuso, detto creditore, per evitare ciò, sarebbe costretto a una continua vigilanza sull’immobile al fine di poter chiedere all’autorità giudiziaria la cessazione di quegli atti del debitore o di terzi che, in quanto idonei a creare i presupposti della confisca edilizia, sarebbero tali da portare all’estinzione della garanzia. Secondo il Collegio giudicante si tratterebbe però di iniziative inesigibili, in quanto il dovere del creditore di tenere una condotta attiva per mitigare il danno non comprende l’esercizio di attività gravose (quali la vigilanza incessante sull’immobile, l’accertamento del carattere abusivo di eventuali manufatti o l’avvio di un’azione giudiziaria) [18]. Né la sproporzione potrebbe essere mitigata dall’esistenza di rimedi per il creditore successivi al perimento del bene (quali l’esecuzione sulla parte residua del terreno oggetto della garanzia reale o la richiesta di altre garanzie reali su altri beni o del risarcimento del danno) che costituiscono forme alternative di tutela ipotetiche e aleatorie, come tali non adeguate.

4. (Segue) L’incostituzionalità (parziale) anche dell’art. 31, comma 3°, D.P.R. 380/2001 per violazione degli artt. 3, 24, 42 Cost.

Si è detto nel precedente paragrafo che la Corte Costituzionale ha preso in considerazione le (sole) censure poste con riguardo all’art. 7, comma 3°, L. 47/1985, essendo questa la norma applicabile alla fattispecie ratione temporis.

Ciononostante, essa ha poi anche precisato che l’art. 31, comma 3°, D.P.R. 380/2001 ha un tenore letterale identico a quello dell’art. 7, comma 3°, L. 47/1985, e, quindi, che anche per questa disposizione valgono le medesime motivazioni poste a supporto della dichiarazione di illegittimità costituzionale dell’art. 7, comma 3°, L. 47/1985. Da ciò è derivata la conseguente dichiarazione di illegittimità costituzionale (parziale) anche dell’art. 31, comma 3°, D.P.R. 380/2001 sempre per violazione degli artt. 3, 24 e 42 Cost.

5. Implicazioni pratiche e breve raffronto con la disciplina riguardante la confisca di natura penale

La decisione della Consulta porta con sé risvolti pratici abbastanza evidenti, in quanto la tutela del diritto di ipoteca del creditore risulta rafforzata rispetto al passato.

Alla luce della pronuncia, infatti, anche in presenza dell’acquisizione, mediante confisca edilizia, da parte dell’ente comunale dell’immobile realizzato in violazione della normativa urbanistico-edilizia e che non sia stato demolito, il diritto reale di garanzia, rappresentato dall’ipoteca iscritta dal creditore (estraneo all’abuso) sul fondo sul quale l’immobile è stato costruito, non potrà più essere pregiudicato dalla caducazione automatica conseguente alla caducazione del diritto dominicale. E ciò – si rammenta – non solo nel caso in cui il creditore abbia iscritto ipoteca sul terreno o sia divenuto cessionario del diritto prima della realizzazione dell’immobile abusivo, in quanto la natura abusiva di un immobile non dovrà incidere sul diritto di ipoteca medesimo.

Il creditore, quindi, non sarà costretto a tenere una condotta attiva (mediante vigilanza sull’immobile, accertamento dell’abusività di eventuali manufatti o avvio di giudizi) al fine di poter chiedere all’autorità giudiziaria la cessazione di quegli atti del debitore o di terzi che creerebbero i presupposti della confisca edilizia, in quanto detta confisca non dovrà più comportare l’estinzione della garanzia.

Le implicazioni pratiche che la pronuncia di incostituzionalità determinerà in ambito civile/amministrativo, peraltro, appaiono in linea con quanto in realtà già previsto – anche grazie ad un’interpretazione costituzionalmente orientata delle disposizioni data dalla Corte di Cassazione – in relazione ai provvedimenti ablativi di natura penale, e cioè, tipicamente, le confische di prevenzione ex D.lgs. 159/2011 (c.d. Codice antimafia) e le confische disposte nella fase di cognizione, che, come si intuisce, hanno la finalità ora di prevenire, ora di reprimere la commissione di reati.

Benché, anche in questi casi possa esserci il rischio di un contrasto tra l’interesse del creditore (che solitamente ha iscritto proprio un’ipoteca sul bene oggetto di confisca) e l’interesse pubblico dello Stato, come detto, a evitare la tenuta di una condotta illecita o a reprimerla, è prevista una specifica normativa che, per come interpretata dalla Suprema Corte, si pone a tutela del creditore in buona fede che dimostri di non avere “legami” con detta condotta.

Ora, per quel che riguarda la c.d. confisca di prevenzione ex D.lgs. 159/2011, il creditore vantante un diritto antecedente al sequestro può agire per vedere riconosciuto il proprio credito se ricorrono i presupposti di cui agli artt. 52 e ss. del medesimo decreto, e cioè: (i) l’anteriorità del credito, risultante da atti aventi data certa, rispetto al sequestro, (ii) l’inesistenza di altri beni del debitore sui quali il credito può esercitare la garanzia patrimoniale in misura idonea al soddisfacimento del credito; (iii) la buona fede del creditore e la contestuale assenza di strumentalità del credito all’attività illecita perpetrata dal destinatario del sequestro. Come anticipato, però, rispetto a quest’ultimo requisito, che, se interpretato troppo rigorosamente, rischierebbe di danneggiare i terzi creditori che hanno concesso in buona fede un credito rivelatosi strumentale ad un illecito, anche se essi sono estranei alle condotte tenute del debitore, la Cassazione ha affermato – dando una lettura costituzionalmente orientata della norma – che il creditore è tenuto a dimostra la propria buona fede e, solo se risulti accertata la strumentalità del credito rispetto all’attività illecita, anche l’ignoranza in buona fede del nesso di strumentalità tra credito e attività illecita commessa dal debitore [19].

Con riguardo alle confische di cognizione [20] il discorso è pressoché analogo. Ad esse, infatti, si applica quanto previsto dall’art. 104 bis disp. att. c.p.p., che ha esteso a tutti i casi di confisca il regime di tutela dei diritti del terzo, previsti dal Codice Antimafia, appena sopra descritti [21]. La richiamata disposizione, ai commi 1 bis e 1 quater, prevede infatti che (i) «in caso di sequestro disposto ai sensi dell’art. 321, comma 2, del codice [sequestro preventivo ai fini di confisca] o di confisca ai fini della tutela dei terzi e nei rapporti con la procedura di liquidazione giudiziaria si applicano, altresì, le disposizioni di cui al titolo IV del Libro I del citato decreto legislativo [D.lgs. n. 159/2011, cioè appunto il c.d. Codice Antimafia]» e (ii) «ai casi di sequestro e confisca in casi particolari previsti dall’articolo 240-bis del codice penale o dalle altre disposizioni di legge che a questo articolo rinviano, nonché agli altri casi di sequestro e confisca di beni adottati nei procedimenti relativi ai delitti di cui all’articolo 51, comma 3-bis, del codice, si applicano le disposizioni del titolo IV del Libro I del decreto legislativo 6 settembre 2011, n. 159».

[1] Camera di Consiglio del 4 giugno 2024, decisione del 6 giugno 2024, pubblicazione del 3 ottobre 2024.

[2] Presidente Augusto Antonio Barbera; Redattore Emanuela Navarretta.

[3] Procedimento ex art. 374, comma 2°, c.p.c.

[4] Anche sulla scorta dell’insegnamento offerto in tema di confisca urbanistica e tutela dei terzi di buona fede da alcune pronunce della Corte Europea dei diritti dell’uomo.

[5] Cass., Sez VI civ., ordinanza 11 novembre 2021, n. 33570; Cass., Sez. I civ., ordinanza 9 ottobre 2017, n. 23583; Cass., Sez. VI civ. ordinanza 6 ottobre 2017, n. 23453; Cass., Sez. III civ., sentenza 26 gennaio 2006, n. 1693.

[6] CdS, adunanza plenaria, sentenza 11 ottobre 2023, n. 16; CdS, Sez. VI, sentenza 9 giugno 2020, n. 3697; CdS, Sez. IV, sentenza 16 gennaio 2019, n. 398; Sez. V, sentenza 7 marzo 1997, n. 220.

[7] Si precisa che prima di proporre incidente di costituzionalità la Corte di Cassazione rimettente ha provato a valutare la percorribilità di un’interpretazione adeguatrice delle norme alla Costituzione, sondando due vie interpretative, tuttavia ritenute poi non accessibili. La prima attribuiva al Comune, a titolo di diritto di superficie, il solo manufatto abusivo, qualificando come nuda proprietà il diritto sul terreno (che avrebbe potuto rimanere gravato dall’ipoteca originaria), ma tale ricostruzione risultava smentita dal dato testuale dell’art. 7 della L. 47/1985 e dall’art. 31, comma 3°, D.P.R. 380/2001. La seconda consentiva al creditore ipotecario di coltivare l’esecuzione forzata con vendita sottoposta a condizione sospensiva rappresentata dalla demolizione dell’immobile abusivo o dalla presentazione di una domanda in sanatoria, ma ciò non pareva superare il tema dell’estinzione dell’ipoteca per effetto dell’acquisto a titolo originario da parte del Comune.

[8] Articolo oggi abrogato dall’art. 136, comma 2°, lett. f), D.P.R. 380/2001 (c.d. T.U. Edilizia), il quale, all’art. 31, comma 3°, prevede una disposizione di identico tenore.

[9] Per completezza si segnala che l’Avvocatura dello Stato ha proposto anche una possibile interpretazione adeguatrice ulteriore rispetto a quelle già sondate dalla Corte di Cassazione, che consideri il titolare di diritti reali di garanzia precedentemente iscritti tra i destinatari dell’ordine di demolizione, cosicché egli risulti tra i soggetti come possono adoperarsi per impugnare l’ordine medesimo o per procedere direttamente alla demolizione dell’immobile abusivo per evitare le conseguenze dell’inottemperanza.

[10] Cfr. artt. 7 e 8, L. 47/1985.

[11] Cfr. artt. 4, commi 1°, 2° e 4°, e 6, L. 47/1985 e oggi artt. 27, comma 2°, e 29, comma 1° D.P.R. 380/2001.

[12] Cfr. art. 7, comma 2°, L. 47/1985 e oggi art. 31, comma 2°, D.P.R. 380/2001.

[13] Art. 7, comma 3°, L. 47/1985 oggi art. 31, comma 3°, D.P.R. 380/2001, e cioè le disposizioni oggetto di censura.

[14] Cass., Sez. III civ., 26 gennaio 2006, n. 1693 (ma già prima, in un obiter dictum, Cass., SS.UU. civ., 12 giugno 1999, n. 322). Tale interpretazione ha poi trovato conferma anche nella giurisprudenza relativa all’art. 31, comma 3°, D.P.R. 380/2001: Cass., Sez VI civ., ordinanza 11 novembre 2021, n. 33570; Cass., Sez II civ., ordinanza 30 gennaio 2020, n. 2194; Cass., Sez. I civ., ordinanza 9 ottobre 2017, n. 23583; Cass., Sez. VI civ. ordinanza 6 ottobre 2017, n. 23453; Cass., Sez. III civ., sentenza 26 gennaio 2006, n. 1693; CdS, Sez. VI, sentenza 8 marzo 2023, n. 2459; CdS, adunanza plenaria, sentenza 11 ottobre 2023, n. 16; CdS, Sez. VI, sentenza 9 giugno 2020, n. 3697; CdS, Sez. IV, sentenza 16 gennaio 2019, n. 398; Sez. V, sentenza 7 marzo 1997, n. 220.

[15] C.d. ius sequelae, ius distrahendi e ius praelationis; cfr. artt. 2858 ss. c.c.; 2741, comma 1°, c.c.; 2808 c.c. e 510 c.p.c., nonché, in caso di cessione del credito, art. 1263, comma 1°, c.c.

[16] Cfr., a titolo d’esempio, Cass., Sez. III civ., 26 gennaio 2006, n. 1693 e, più di recente, con riguardo alla disciplina prevista dal T.U. Edilizia, anche CdS, Sez. VI, 17 marzo 2023, n. 2769.

[17] Art. 17, comma 1°, secondo periodo, L. 47/1985, abrogato dal T.U. Edilizia e sostituito dall’art. 46, comma 1°, secondo periodo, D.P.R. 380/2001; art. 17, comma 3°, e art. 40, comma 4°, L. 47/1985; art. 46, comma 3°, D.P.R. 380/2001.

[18] Hanno affermato questo principio Cass., Sez. Lavoro, ordinanza 5 agosto 2021, n. 22352; Cass., Sez. I civ., ordinanza 8 febbraio 2019, n. 3797; Cass., Sez. III civ., ordinanza 5 ottobre 2018, n. 24522; Cass., Sez. Lavoro, sentenza 11 marzo 2016, n. 4865.

[19] Cass., Sez. VI pen., 11 luglio 2023, n. 30153.

[20] Disciplinata dagli articoli 240 ss. c.p. (oltre che da alcune disposizioni specifiche per singole ipotesi di reato) e può essere di tre diverse tipologie: diretta, per equivalente e allargata.

[21] Già applicabile alla confisca allargata dal 2017 in virtù di specifica modifica legislativa all’art. 12 sexies D.L. n. 306/1992 (all’epoca in vigore e successivamente abrogato).

Luigi Croce parteciperà all'evento organizzato dalla Corporate Law Academy dell'Università Bocconi di Milano.

L'incontro verterà sulle operazioni di Real Estate in tutte le loro fasi, fornendo una visione a 360° delle sfide e delle opportunità che queste comportano.

Programma dell'evento

Introduzione al mercato Real Estate

• Panoramica generale del settore immobiliare e delle complessità che caratterizzano le singole asset class e le grandi operazioni

• Presentazione degli ospiti ed introduzione dell’evento.

La Fase di Origination: Individuazione delle singole opportunità e valutazione di fattibilità 

• Valutazioni preliminari: brokers e financial advisors, rispettivi ruoli nella identificazione di opportunità e nella valutazione delle stesse. 

• Il tema del rendimento

• Il ruolo del consulente tecnico: l’importanza di una due diligence tecnica per verificare la perseguibilità dell’investimento dal punto di vista economico (es capex) strutturale e urbanistico. 

La Fase iniziale dell’Operazione

• Definizione dell’oggetto dell’investimento;

• Definizione della tipologia e della natura del processo: one to one vs bid/negoziato standard vs processo competitivo. Eventuali tecniche di gestione di un processo competitivo e di massimizzazione del prezzo.

• Definizione della Lettera di Intenti e dell’eventuale esclusiva, ovvero di manifestazione di interesse, non disclosure agreement e cd information package.

Il ruolo della e la tipologia di Due Diligence

• Business Due Diligence
  • Tipologia di business (es in ambito alberghiero, health care, etc:) e prospettive correlate
• Legal/Tax Due Diligence: Buyer vs Vendor Due Diligence.
  • verifiche su proprietà, licenze, conformità urbanistica e ambientale, contratti in essere e potenziali contenziosi; il tutto a seconda dell’asset class
  • Importanza del Q&A
  • Importanza di eventuali management presentation

Il negoziato

• Identificazione del contratto in base al processo avviato
  • Negoziato one to one: standard preliminary sale and purchase agreement, con ampia facoltà di discussion e negoziazione
  • Bid: preliminary sale and purchase agreement con limitata possibilità di discussion e negoziazione
• Le differenti posizioni delle parti (buy side vs sell side) e il differente atteggiamento negoziale
• Le clausole più rilevanti:
  • Assumptions;
  • Prezzo e eventuale aggiustamento, downwards vs upwards, earn out
  • Condizioni (ad es nel caso di vendita di beni da regolarizzare e/o vincolati, correlato ruolo del notaio);
  • MAC vs Res perit domino;
  • Subj to Finance or not
  • Reps & Warranties
  • Indemities, sole remedy e eventuali limitazioni
  • Special Indemnities
  • Eventuali depositi a garanzia

L’Interim Period: tra signing e closing

• L’eventuale finanziamento
  • La discussione con la banca di riferimento
  • Term sheet
  • Loan agreement
    • Assunzioni della banca
    • Covenants
    • Garanzie
    • Clausole di accelerazione

• Individuazione del Notaio e ruolo dello stesso: l’importanza della figura notarile nel garantire la trasparenza e la legalità del processo. L’importanza di relazione notarile ventennale e verifiche su esistenza o meno di trascrizioni, iscrizioni, oneri, vincoli o diritti di terzi o comunque formalità pregiudizievoli

Closing dell’operazione e stipula

• Aspetti legali e contrattuali: il momento della firma di fronte al Notaio.
• Il coordinamento dei singoli atti: ad es in caso di vendita di bene da liberare da gravami e contestuale finanziamento.
• L’importanza della contestualità. La prassi al riguardo

Q&A e conclusioni

Rosemarie Serrato parteciperà all'evento organizzato da Urbanpromo intitolato "Leggi sul consumo di suolo," un'importante occasione di confronto e approfondimento sulle normative che regolano la gestione del territorio e il consumo di suolo in Italia. 

L'incontro vedrà la partecipazione di esperti del settore, rappresentanti delle istituzioni e professionisti che si confronteranno sulle sfide e le opportunità legate a una gestione sostenibile e responsabile delle risorse territoriali. Si discuteranno i più recenti aggiornamenti normativi e le buone pratiche che mirano a limitare l'espansione urbana non controllata e a promuovere una pianificazione che rispetti l'ambiente e la qualità della vita.

Clicca qui per ulteriori informazioni

Da tempo nella prassi real estate si assiste alla diffusione di operazioni commerciali di c.d. “sale and lease back” in cui, tipicamente, un’impresa vende dietro corrispettivo un bene strumentale ad un operatore di mercato che – divenutone proprietario – lo concede in locazione al venditore stesso dietro pagamento di un canone. 

Il venditore può talvolta riservarsi la facoltà, alla scadenza del rapporto di riacquistare la proprietà del bene con il pagamento di un prezzo eventualmente predeterminato, ovvero di prorogare/rinnovare il godimento continuando a pagare i canoni per un ulteriore periodo, o ancora di riconsegnare definitivamente il bene al concedente.

Obiettivo dell’operazione è normalmente una flessibilità operativa - e liquidità immediata - per l’impresa venditrice che utilizza il bene strumentale non dovendo però sopportare rischi, oneri e costi fissi (a seconda del tipo di contratto che le parti decidono di sottoscrivere) che derivano dall’esserne proprietari. In tal modo, l’impresa potrà concentrarsi maggiormente sugli aspetti strategici del proprio business e non sugli aspetti propriamente “immobiliari”.

Con la recentissima pronuncia in commento, la Corte di Cassazione[1] torna a pronunciarsi sul tema della validità del contratto di sale and lease back in rapporto al divieto di patto commissorio. 

Lo scopo di questo sintetico contributo è dunque quello di fugare dubbi relativi a potenziali profili di rischio o campanelli d’allarme per l’operatore del mercato immobiliare.

Di fatto, il rischio di dar vita a un contratto di sale and lease back invalido (nullo per illiceità della causa – 1344 c.c.), non parrebbe sussistere in relazione alla fattispecie usualmente posta in essere dagli operatori del mercato immobiliare.

La giurisprudenza (anche molto recente) della Suprema Corte ha enucleato specifici presupposti essenziali (da valutare caso per caso e non contestabili in sede di scrutinio di legittimità se adeguatamente motivati) per poter considerare invalido il contratto di sale and lease back alla luce del divieto di patto commissorio, in particolare:

1. la sussistenza di una situazione di credito preesistente/contestuale della società acquirente/concedente del bene nei confronti dell’utilizzatrice, già proprietaria del bene stesso;

2. l'esistenza di condizioni di difficoltà economica della venditrice che inducano a sospettare di un approfittamento dell’acquirente-concedente;

3. la sproporzione tra il valore del bene trasferito ed il corrispettivo versato dall'acquirente.

Normalmente, guardando alla prassi del mercato real estate, tali operazioni vengono – come anticipato – poste in essere per scopi strategici e da soggetti strutturati (non certo in un momento critico del business), in assenza di preesistenti situazioni di credito-debito tra impresa venditrice e operatore del mercato finanziario (acquirente) e, in presenza di un allineamento, normalmente certificato da un valutatore, tra il valore del bene trasferito e il corrispettivo versato dall’acquirente dal momento che il prezzo viene quantificato all’esito di perizie di stima condotte da soggetti esperti a ciò preposti.

Pertanto, il sale and lease back si conferma essere uno strumento efficiente e safe per le imprese che intendano realizzare operazioni come quelle sopra enucleate.

[1]Cass. Civ. sez. III, 7 ottobre 2024, n. 26225.

Marco Monaco parteciperà alla 24° edizione di RE Italy, la convention annuale del Real Estate organizzata da Monitorimmobiliare e Monitor Legale. 

Durante l'evento, che si terrà presso Borsa Italiana, i principali player del mercato si confronteranno sullo stato dell'arte e la crescita del settore nel nostro Paese.

In particolare, l'avv. Monaco interverrà come speaker durante il panel dedicato al codice degli appalti

Per ulteriori informazioni clicca qui

Bruno Fondacaro parteciperà come speaker all'ITHIC, evento annuale dedicato agli investimenti nel settore dell'hospitality.

La conferenza, che si svolgerà nella splendida cornice dell'Hotel Villa Pamphili, a Roma, riunisce esperti del settore alberghiero, consulenti e professionisti del real estate per analizzare le opportunità del mercato, le tendenze emergenti e le strategie di crescita.

Tema di quest'anno: “Showing You the Future”.

Per ulteriori informazioni clicca qui

Tuttavia, alla luce della procedura d'infrazione avviata dalla Commissione Europea nei confronti dell'Italia per violazione della direttiva Bolkestein, il Governo italiano ha cercato di trovare una soluzione alla controversa questione delle concessioni balneari.

In particolare, il 4 settembre 2024 il Consiglio dei ministri ha approvato un decreto volto a risolvere le questioni derivanti dalla suddetta procedura di infrazione.

In base alla comunicazione del Consiglio dei Ministri (clicca qui per il comunicato stampa), tale decreto prevede che: (i) le concessioni esistenti scadranno nel settembre 2027; (ii) le gare pubbliche dovranno essere avviate entro giugno 2027; (iii) le concessioni potranno avere una durata da un minimo di 5 a un massimo di 20 anni; (iv) i lavoratori impiegati nella precedente concessione dovranno essere assunti dal nuovo concessionario se ricevono da tale attività la fonte di reddito prevalente per sé e per il proprio nucleo familiare; (v) il nuovo concessionario dovrà corrispondere a favore del precedente un indennizzo pari al valore dei beni ammortizzabili e non ancora ammortizzati e all'equa remunerazione per gli investimenti effettuati negli ultimi cinque anni; (vi) tra i criteri di valutazione delle offerte, sarà considerato anche il possesso di una concessione balneare nei cinque anni precedenti all’indizione della gara, se questa è stata la principale fonte di reddito per sé e per il proprio nucleo familiare.

A questo punto, non resta che attendere la pubblicazione del decreto sulla Gazzetta Ufficiale ed eventuali reazioni da parte dell'UE.

Articolo a cura di Rosemarie Serrato e Rossella Vaiano

La Regione Lombardia con Delibera di Giunta Regionale n. 2629 del 24 giugno 2024 ha approvato le “Linee guida per la realizzazione dei Data Center”.

Vediamone, in pillole, i principali contenuti.

***

Perché emanare delle linee guida?

Per fornire, nelle more dell’approvazione di un provvedimento normativo puntuale, indirizzi uniformi alle amministrazioni comunali, anche sotto il profilo urbanistico ed ambientale.

Cosa sono i Data Center?

Sono stanze, edifici o strutture fisiche che ospitano l’infrastruttura IT per la creazione, l’esecuzione e l’implementazione di applicazioni e servizi e per l’archiviazione e la gestione dei dati associati a tali applicazioni e servizi.

Come si classificano i Data Center?

In base alle dimensioni, al fabbisogno energetico e alla potenza di calcolo. In particolare, si distinguono in:

• Hyperscale: strutture di grandi dimensioni, con fabbisogno energetico di oltre 100 MW, che hanno, di norma, uno sviluppo per fasi con tempi di realizzazione successivi dettati dalla graduale crescita dei fabbisogni di servizi destinati ai clienti finali.
• Colocation: strutture di medie dimensioni, con fabbisogno energetico di oltre 5 MW.
• Edge: strutture solitamente piccole (a volte anche solo un container), con fabbisogno energetico di meno di 1 MW.
• Cripto-mining puro (“mining”): container o edifici di piccole dimensioni con un fabbisogno energetico elevato, ma gestite con poche e semplici risorse.

A quanto sopra vanno poi aggiunti gli HPC (High Performance Computing) che possono essere di varie dimensioni e con differente fabbisogno energetico, ma, in generale, sono strutture con elevate esigenze per quanto riguarda la capacità di calcolo per scopi quali l’intelligenza artificiale, l’apprendimento automatico e altre operazioni di calcolo complesse.

Qual è la destinazione d’uso dei Data Center?

I Data Center sono compatibili con le destinazioni d’uso produttiva e direzionale.

Dove possono essere localizzati i Data Center?

I Comuni possono valutare l’idoneità della localizzazione degli impianti di medie e grandi dimensioni in base ai seguenti criteri:

• presenza di adeguata infrastrutturazione e disponibilità di energia a basso costo (preferibilmente energie rinnovabili) o produzione autonoma di energia, con priorità ai siti inattivi o ad aree brownfield, aree da rigenerare, aree a bassa densità di impianti, aree dove realizzare economie di sistema, impianti ecosistemici (teleriscaldamento, CER, …), aree climaticamente più idonee;
• rischio ambientale;
• qualità paesaggistica dei diversi territori;
• possibili impatti sulle reti ecologiche e sulle reti verdi a finalità fruitiva;
• presenza, nelle vicinanze, di infrastrutture, quali strade, tpl, acquedotti, elettrodotti, fognature, condutture tecnologiche, etc.;
• presenza di altri data center o alla presenza di altre attività che potrebbero beneficiare del suddetto insediamento, anche ai fini della salvaguardia di occupazione e di tessuto produttivo.

Quali sono le autorizzazioni ambientali necessarie?

• Ove la potenza termica nominale dei gruppi di emergenza sia superiore a 50 MW si ricade in attività soggetta ad AIA, tale per cui è necessario che il proponente acquisisca preventivamente il provvedimento di esclusione da VIA o, in caso di potenza complessiva superiore a 150 MW, il provvedimento di compatibilità ambientale, prioritariamente rispetto al rilascio dell’AIA e di ogni altra autorizzazione.
• Per i Data Center di medie e grandi dimensioni è necessario verificare, in base a quanto previsto dalla pianificazione comunale, se l’intervento rientri nell’ambito di applicazione della VAS.

Qual è l’impatto sul procedimento autorizzatorio?

Le istanze relative a strutture di medie e grandi dimensioni devono essere valutate in sede di conferenza di servizi in cui la Provincia o la Città metropolitana territorialmente interessata esprimerà un parere sulla compatibilità dell’intervento in base a quanto previsto dalle linee guida in oggetto.

"I lavori proseguono, le cose non si risolvono e stravolgono da una settimana all'altra. Si prosegue a ritmi incalzanti, perché i tempi non ci aiutano e vanno rispettati». Lo ha detto il ministro dello Sport e giovani, Andrea Abodi, intervenuto a margine della tavola rotonda "Impianti ed infrastrutture sportive: attori e processi - L'esperienza delle Olimpiadi Milano-Cortina 2026" organizzata da Advant Nctm a Milano.

«Penso che l'eredità olimpica e paralimpica non dipenderà solo dalle opere che si chiuderanno prima - ha aggiunto -. Sono opere che comunque miglioreranno la qualità della vita dei cittadini, mentre quelle che saranno fatte dopo non intaccheranno sullo svolgimento delle Olimpiadi. Stiamo parlando di circa 3,5 miliardi di investimenti, che non sono il costo dei Giochi ma di opere pubbliche e mi riferisco a strade, autostrade e tratti ferroviari», ha concluso.

E se le cose andassero storte? A rispondere è stato il presidente del Coni Giovanni Malagò. «Ci sono sempre dei piani B, che sono pronti e predisposti, nella speranza che non si debba mai entrare in questo ordine di idee - ha detto -. Ma questo succede quasi sempre, in quasi tutte le manifestazioni sportive. Questo è un dato di fatto». Il pensiero va soprattutto all'impianto di Cortina. «Se non si riuscisse a realizzare la pista da bob in tempo? È molto semplice, bisognerà andare in una di quelle che sono funzionanti», ha concluso Malagò.

Tratto da Rai News

Il futuro di San Siro resta caldo non solo a breve e medio termine, con il sindaco Sala che sta provando a trattenere Milan e Inter al Meazza, ma è caldissimo anche a lungo termine. E mentre Webuild prosegue a elaborare lo studio di fattibilità del progetto di restyling ("Con Inter e Milan ci sentiamo e le linee guida dei due club sull'eventuale riqualificazione dello stadio San Siro sono in arrivo, è questione di giorni", ha detto il d.g. di Massimo Ferrari), a prendere la parola sull'impianto milanese è Andrea Abodi.

DECISIONI - "Per come è ora, San Siro non è in grado di ospitare gli Europei del 2032", ha detto il ministro dello Sport e dei Giovani partecipando alla tavola rotonda "Impianti ed infrastrutture sportive: attori e processi" organizzato da Advant Nctm a Milano. "Decisioni non sono ancora state assunte. Di sicuro la città di Milano, così come Roma e Torino, sono ragionevoli certezze ma dal punto di vista della rigenerazione delle infrastrutture bisogna ancora dare delle risposte entro il 2026".

Tratto da La Gazzetta dello Sport

Le STTM sono strumenti di approfondimento e di attuazione del PTM che prefigurano linee di gestione del territorio in settori specifici fortemente integrati, su temi di rilevanza sovracomunale e metropolitana prioritari secondo i principi e gli obiettivi generali del PTM. Tramite le STTM, la Città metropolitana di Milano persegue un’attività di pianificazione circolare e flessibile, basata su un processo partecipativo che coinvolge enti pubblici, esperti e operatori del settore.

Le prime tre STTM approvate, efficaci a valle della pubblicazione sull’Albo Pretorio on-line della Città metropolitana, sono:

• STTM 1 per la sostenibilità, le emergenze ambientali e la rigenerazione territoriale;
• STTM 2 per la coesione sociale, i servizi sovracomunali e metropolitani;
• STTM 3 per l’innovazione degli spazi della produzione, dei servizi e della distribuzione.

In conformità alle previsioni del PTM, i comuni dovranno riprendere e sviluppare, adattandoli alla scala locale, i contenuti delle STTM nei rispettivi strumenti di pianificazione.

Clicca qui per leggere il documento

Il contenuto di questo elaborato ha valore meramente informativo e non costituisce, né può essere interpretato, quale parere professionale sugli argomenti in oggetto. Per ulteriori informazioni si prega di contattare Rosemarie Serrato e Sara Petricciuolo.

Come intervenire per ristrutturare i portafogli immobiliari

I driver degli investimenti sostenibili nel settore immobiliare

Rischi e opportunità per gli investitori

• cambi di destinazione d’uso: le categorie funzionali sono ridotte da 7 a 5, è introdotta la destinazione logistica viene, inserita all’interno della categoria “produttiva-direzionale”. Si prevede una maggiore flessibilità nel cambio di destinazione d’uso all’interno delle categorie funzionali;
• urbanistica: le categorie d’intervento si adeguano alla normativa nazionale (art. 9), per interventi di rinnovo edilizio è previsto il ricorso permesso di costruire convenzionato (art. 12), gli interventi all’interno della Città Storica vengono semplificati (artt. 25 – 49);
• alberghi: eliminazione del vincolo di 60 posti letto massimi per le strutture alberghiere; introduzione della possibilità di trasformare in strutture alberghiere edifici che abbiano il 70% degli immobili adibiti ad attività di affittacamere o case vacanze;
• housing sociale, student housing e senior housing: alloggi sociali, comprensivi di studentati e senior housing vengono considerati come standard aggiuntivi insediabili nelle aree a servizi; accrescimento della quota di residenze a canone calmierato, studentati e senior housing attraverso programmi urbanistici (modifica artt. 6, 22 e 45);
• immobili dismessi: introduzione di una disciplina specifica per favorire la riqualificazione edilizia e di contrasto agli immobili degradati (modifica art. 21 e introduzione artt. 21 bis e 21 ter);
• aggiornamento della Carta per la Qualità (art. 16 e modifica elaborati).

Le “nuove” norme entreranno in vigore solo a seguito del completamento del procedimento di variante al piano regolatore; pertanto, dovranno essere oggetto di adozione dal Consiglio Comunale, di osservazioni da parte degli interessati, delle relative controdeduzioni e di approvazione definitiva sempre da parte del Consiglio Comunale e, infine, di pubblicazione sul Bollettino Ufficiale della Regione Lazio.Lo Studio resta a disposizione per ogni chiarimento.

Nuova legge-stadi: per il presidente della Lega B la finalità del legislatore non si limita al rilancio dell’urbanistica sportiva ma mira pure alla riqualificazione di interi quartieri, magari senza coinvolgere la finanza pubblica.

Avvocato Croce, avendo il polso del mercato attraverso i vostri clienti del mondo del Real Estate, come vedete lo sviluppo del mercato nei primi mesi del 2023?

La tensione e l’incertezza causate dalla guerra nel panorama economico e geopolitico portano inevitabilmente a prediligere l’attesa e a muoversi con cautela. L’avvio del nuovo anno potrebbe essere difficoltoso. L’arretramento conseguente all’inflazione, la continua impennata dei prezzi dell’energia e dei costi di costruzione e la politica della BCE sui tassi di interesse sono le sfide che gli investitori dovranno affrontare nel 2023.

I segnali di una contrazione del mercato non sono pochi, la disponibilità degli investitori si è notevolmente ridotta. Conseguentemente, si potrebbe assistere a una riduzione dei prezzi e a un approccio principalmente speculativo/opportunistico da parte degli operatori.

Nonostante ciò, è presumibile che residenziale e logistico continueranno a suscitare l’interesse degli investitori e i loro capitali. Milano e Roma continueranno ad essere i poli maggiormente attrattivi.

Gli uffici – così come l’Hospitality - continueranno a destare interesse, soprattutto a Milano, con tendenze chiave rappresentate dal contenimento dei costi energetici, dalle politiche ESG, dalla riorganizzazione degli stessi alla luce delle modalità di lavoro da remoto e dalla ricerca di strutture che includano spazi per il tempo libero, soluzioni, queste, ormai necessarie per attrarre e trattenere la forza lavoro.

Partecipando agli incontro dei CDR contrattualistica di Camelot de il QI, come pensate che stiano cambiando i rapporti tra gli attori del mondo immobiliare?

Camelot è certamente un’occasione di incontro e scambio proficuo e continuo finalizzato alla individuazione di linee guida di un operare comune, volto all’efficienza e all’omogeneizzazione di comportamenti e prassi talvolta ancora troppo differenti.

In quest’ottica, grazie alla sensibilizzazione de il Quotidiano Immobiliare e all’intelligente operato di Guglielmo Pelliccioli, si è certamente avviato un processo destinato a dare risultati proficui in un arco temporale di medio periodo.

Quali sono gli obiettivi dello Studio in ambito RE, in termini di crescita ed espansione?

Il team RE dello Studio è certamente cresciuto e si è consolidato sotto il profilo degli obiettivi economici e di fatturato. Anche nell’esercizio che va concludendosi abbiamo operato su alcune delle più importanti operazioni svoltesi sul mercato.

Il progetto ADVANT, avviato insieme agli studi associati di Altana e Beiten Burkhardt, ha permesso

di mantenere e ampliare una visione internazionale necessaria per poter prestare ai clienti una consulenza che consenta loro di orientarsi nel complesso e mutevole scenario legale e commerciale internazionale.

ESG E DIGITAL

Come cambia la professione di Avvocato nel RE

In un contesto che si evolve in modo rapido e continuativo - spiega Luigi Croce, Head of Real Estate Department di ADVANT Nctm - la sfida più grande è essere sempre attenti alle tematiche emergenti.

Negli anni abbiamo visto crescere il ruolo dell’urbanistica e del regolamentare, oltre che del tax, che sono diventati componenti indispensabili ai fini dell’offerta di un servizio a 360 gradi. Oggi la nuova parola d’ordine è ESG. Le tematiche di questa natura stanno avendo e continueranno ad avere conseguenze rilevanti in ambito RE: l’industry immobiliare, per sua natura, ha un impatto urbano e sociale immediatamente percepibile.

Non è un caso, ad esempio, che molti nuovi contratti di locazione contemplino espressamente clausole di tutela e sostenibilità ambientale e prevedano tra gli obiettivi specifici delle parti il miglioramento della performance ambientale degli edifici

condotti in locazione.

È quindi diventato pressoché imprescindibile dotarsi di competenze specifiche ed essere attivi promotori di questa nuova cultura, nell’ottica della miglior soddisfazione del cliente. La digitalizzazione ha senz’altro cambiato profondamente la professione dell’avvocato negli ultimi anni. La tecnologia è sempre più invasiva nell’attività forense in generale. In quest’ambito il PropTech è destinato a svolgere un ruolo certamente rilevante in ambito RE. La parola chiave è versatilità: al legale si richiede una sensibilità non più solamente tecnico-giuridica, ma sempre più rivolta al management e al risk assessment, all’implementazione di strategie che possano far fronte alle esigenze di ogni tipo di stakeholder, azionista, finanziatore e investitore, cliente. Bisogna poter assicurare al cliente competenze specialistiche anche al di fuori della propria area di expertise, ad esempio in ambito di gestione del rischio legale, compliance, anticorruzione e antiriciclaggio.

Tratto da Il Quotidiano Immobiliare

1. Come le nuove tecnologie stanno cambiando il mercato immobiliare

Siamo ormai abituati a considerare la tecnologia digitale essenziale in tutti i settori: aumenta le potenzialità, semplifica le operazioni e supporta nuovi modelli di business. Anche nell’ambito del real estate da decenni si stanno sperimentando nuove forme di utilizzo , come ad esempio i sistemi online di prenotazione di alloggi e le visite virtuali degli immobili. Tali scenari si stanno sempre di più sviluppando grazie ad applicazioni che permettono agli utenti, in qualsiasi momento e da qualsiasi luogo, di trovare appartamenti scelti attraverso una ampia gamma di caratteristiche e di informazioni utili, e addirittura, attraverso specifiche app, di effettuare visite non più solo online ma anche di presenza e senza bisogno di essere accompagnati dal classico agente, consentendo notevole flessibilità e risparmio di costi. Non solo.È anche possibile sottoscrivere contratti di locazione che vengono automaticamente generati dal sistema non appena il potenziale conduttore accetta le condizioni generali, inserisce tutti i dati necessari, indica le proprie preferenze per eventuali servizi extra (come servizi di pulizia o di lavanderia) ed effettua il versamento di quanto richiesto come deposito tramite pagamenti digitali. 

2. Nuovi mondi virtuali: il metaverso

E l’impatto tecnologico si è ulteriormente incrementato con l’arrivo di nuove tecnologie, che hanno permesso la creazione di un nuovo mercato immobiliare, il virtual real estate e il metaverso immobiliare.Il metaverso, secondo la definizione di parte della Dottrina, è lo “spazio comune condiviso virtuale, creato dalla convergenza di realtà fisica virtualmente potenziata e spazio virtuale virtualmente persistente, compresa la somma di tutti i mondi virtuali, la realtà aumentata e l’internet”[1].Non si tratta di una realtà nuova: da decenni esistono i giochi open world che permettono ai giocatori di muoversi liberamente all’interno di mondi virtuali.Ma negli ultimi anni il metaverso è stato rivoluzionato dall’integrazione delle piattaforme con la blockchain[2], dalla generazione e dallo scambio tra gli utenti di NFT (Non Fungible Token)[3] e, sempre più spesso, dall’utilizzo di visori 3D.E il mercato immobiliare virtuale sembra essere il settore che ha tratto più vantaggi da questa rivoluzione; al momento i metaversi immobiliari più rilevanti sono i cosiddetti Big Four: The Sandbox, Decentraland, Cryptovoxels e Somnium Space.Sandbox è un metaverso community-driven: qualsiasi elemento virtuale è un NFT che può essere creato, acquistato e scambiato dagli utenti tramite la criptovaluta denominata “sand”. I giocatori possono acquistare appezzamenti di terreno (le land) su cui è possibile costruire strutture e creare le esperienze virtuali desiderate[4], prevedendo anche il pagamento di biglietti di ingresso. Everyrealm (ex Republic Realm, una delle più importanti società di investimenti nel mercato immobiliare virtuale) ha dichiarato di avere attualmente investimenti su 27 piattaforme di metaverso, tra cui The Sandbox, dove ha sviluppato 100 isole con ville (Fantasy Islands) e un mercato di barche e moto d’acqua.Decentraland è un mondo completamente decentralizzato: la proprietà dei beni viene gestita da smart contract che sono governati dalla DOA (Decentralized Autonomous Organization), un’organizzazione autonoma decentralizzata priva di un proprio organo di gestione ma gestita direttamente dai possessori di specifici gettoni (il MANA) emessi da Decentraland in numero limitato. L’acquisto di asset avviene tramite i suddetti gettoni e può avere ad oggetto anche più lotti che possono poi venir uniti in un unico token (l’Estate Token)[5].E’ forse superfluo sottolineare come le possibilità offerte da questo genere di ambienti virtuali abbiano destato un forte interesse soprattutto per le potenzialità sotto il profilo pubblicitario: Decentraland non è semplicemente una piattaforma di virtual real estate, quanto piuttosto un luogo in cui investire acquistando LAND per fornire esperienze virtuali che possano portare poi a maggiori ricavi reali.Spatial, diversamente dagli altri metaversi, permette di acquistare spazi virtuali che possono essere anche successivamente modificati, rivenduti o affittati, proprio come nelle normali dinamiche del mercato immobiliare reale[6]. Grazie a queste caratteristiche, investire nel metaverso di Spatial è molto più vicino alle esperienze immobiliari tradizionali:  sfruttare spazi (ancorché virtuali) che hanno valore in relazione all’utilità che soddisfano in determinati luoghi (come conference room, gallerie d’arte, sale per concerti). Al contrario,  in altri metaversi il valore delle proprietà è tendenzialmente più soggetto ad oscillazioni anche di natura speculativa[7]. 

3. La natura degli spazi virtuali: la “land” è un bene immobile o un NFT?

L’acquisto di un asset nel metaverso non è paragonabile all’acquisto di un immobile nel mondo reale né da un punto di vista sostanziale di diritto acquisito né da un punto di vista di iter necessario per il relativo trasferimento. La land è un bene immateriale rappresentato da un NFT[8]. Gli NFT certificano l’autenticità e l’unicità di un bene nonché la sua piena proprietà. Ovviamente il carattere digitale del bene rende inapplicabile la disciplina tradizionalmente applicabile agli immobili, in particolare quella speciale delle locazioni immobiliari. L’edificio costruito su un terreno virtuale è semplicemente un’opera 3D creata con software, di cui si certifica la relativa proprietà digitale. Quindi, è evidente che i contratti che oggi caratterizzano il panorama del real estate non possono trovare la medesima applicazione nel metaverso; d’altra parte, però, potrebbero invece venire sottoscritti accordi atipici che, almeno sotto certi profili, potranno mutuare taluni aspetti “tipici” del mondo della contrattualistica virtual real estate.Nell’ordinamento italiano le land potrebbero essere qualificate come beni (immateriali?) ex art. 810 c.c. I relativi NFT potrebbero rappresentare i rispettivi asset digitali, riecheggiando la fattispecie di quei documenti di legittimazione di cui all’art. 2002 c.c. che hanno la funzione di identificare i soggetti aventi diritto ad una determinata prestazione (come per esempio i biglietti per uno spettacolo)[9].Il trasferimento di NFT aventi ad oggetto land avviene tramite smart contract[10]. Quest’ultimi godono del pregio di essere immodificabili e di concludersi in maniera automatica: al verificarsi di un determinato evento (trigger event) il contratto avrà esecuzione con il trasferimento degli importi patrimoniali indicati nel codice dello specifico smart contract[11]. 

4. Il real estate virtuale: problemi e possibilità

Il valore di un immobile reale dipende da numerosi parametri, tra cui la sua dimensione, la sua localizzazione, il contesto circostante e il rapporto tra domanda e offerta. Nel metaverso alcuni di questi criteri possono acquistare un peso diverso o venir messi in discussione, mentre altri mantengono il loro valore. Per esempio, la localizzazione di un immobile può avere grande rilievo anche nel metaverso, perché la nascita di quartieri abitati da determinati utenti può comportare un maggiore afflusso di giocatori in tale zona[12].D’altra parte , il metaverso non ha confini e pertanto non si hanno certezze che il numero di land attualmente esistenti per ciascuna piattaforma rimanga invariato nel tempo. Di conseguenza, il valore di ciascun terreno potrebbe mutare nel tempo a causa di un'espansione potenzialmente infinita.Il metaverso, insomma, permette di godere di nuovi spazi dove svolgere attività commerciali immateriali, come la vendita di beni digitali[13], ma offre anche molteplici possibilità per il business reale: si potrà per esempio acquistare beni fisici dopo averli visti online, oppure fare tour virtuali prima di prenotare il soggiorno presso luoghi di villeggiatura[14] o di stipulare contratti di locazione.E fra tutti gli asset class, il retail sembrerebbe quello in grado di poter sfruttare al meglio le possibilità del multiverso. Nel campo della moda, per esempio, dove il rapporto con il brand è vitale, nei mondi virtuali si può semplicemente pubblicizzare il proprio marchio, ma anche rafforzare il rapporto con i propri clienti vendendo loro skin (gli outfit dei propri avatar) griffate, o ancora dare la possibilità di acquistare capi specifici dopo averli provati on line tramite esperienze di “virtual try-on”[15]. Nemmeno la grande distribuzione sembra avere intenzione di perdere l’occasione di usare il metaverso per pubblicizzare i propri prodotti: Carrefour, ad esempio, ha acquistato un terreno di 36 ettari su The Sandbox per organizzarvi eventi o lanci di prodotti.Alla luce di tutto quanto detto sopra, non stupisce che le vendite immobiliari sulle quattro principali piattaforme del metaverso abbiano raggiunto i 501 milioni di dollari nel 2021 e che nel solo mese di gennaio 2022 abbiano superato gli 85 milioni di dollari[16]. 

5. NFT, smart contract e blockchain nel mercato immobiliare reale

Come abbiamo visto sopra, gli NFT rappresentano un tassello fondamentale dei mondi virtuali. In linea teorica, però, potrebbero essere utilizzati anche per sostituire i titoli di proprietà di beni immobili reali, gli atti che conferiscono il godimento di beni immobili e i documenti contabili come le fatture. Inoltre, tramite la sottoscrizione di smart contract, potrebbe venir meno la necessità (o forse l’opportunità: n.d.r.) di usufruire delle dichiarazioni che hanno valore certificativo erga omnes dei Third Trusted Parties (notai e registri immobiliari),[17] nonché di ulteriori intermediari, come le banche per l’erogazione di finanziamenti e gli agenti immobiliari per far convergere domanda e offerta.Si tratta, è evidente, di considerazioni per il momento ancora astratte, stanti i vigenti obblighi di legge in tema, ad esempio, di continuità delle trascrizioni ex art. 2650 c.c. e centralità del ruolo del notaio. Guardando al nostro ordinamento, inoltre, è difficile immaginare atti di provenienza sotto forma di NFT dato che ai sensi degli artt. 1350, 2643 e 2657 c.c. il trasferimento di immobili richiede determinate forme scritte (atto pubblico o scrittura privata autenticata) e la trascrizione del relativo titolo presso i registri immobiliari.Infine, gli smart contract non permettono di venir modificati successivamente alla loro stipula perché ogni operazione viene registrata come un blocco di dati immutabile e che può solo essere seguito da un ulteriore blocco di dati (come un nuovo e successivo smart contract), che rafforzano l’intera catena di blockchain[18]. Quindi la sottoscrizione di smart contract potrebbe essere utile esclusivamente per trasferimenti che avvengano in maniera unitaria e istantanea (tipicamente la compravendita di un immobile senza previa sottoscrizione del relativo contratto preliminare) ma difficilmente potrebbe adeguarsi alle strutture contrattuali previste nell’attuale scenario del real estate. Si pensi per esempio all’ipotesi in cui vi sia la necessità di prevedere un significativo interim period tra signing e closing, anche potenzialmente caratterizzato da condizioni sospensive/risolutive[19].Un ulteriore ambito che merita una riflessione è quello degli appalti di opere tra privati. Infatti, il sistema blockchain permetterebbe di riunire in un unico luogo, immutabile e accessibile a tutte le parti, ogni informazione riguardante l’immobile oggetto di lavori. Inoltre, permetterebbe di effettuare in maniera trasparente le transazioni in corrispondenza di alcune milestone del relativo cronoprogramma e di stipulare accordi in maniera automatizzata tramite smart contract[20]. Il contenuto di questo elaborato ha valore meramente informativo e non costituisce, né può essere interpretato, quale parere professionale sugli argomenti in oggetto. Per ulteriori informazioni, si prega di contattare Luigi Croce.  [1] Annunziata F., Conso A., NFT - L’arte e il suo doppio. Non Fungible Token: l’importanza delle regole, oltre i confini dell’arte, Montabone, 2021, p. 39.[2] Ai sensi dell’art. 8 ter c. 1 del D.L. 135/2018 (Decreto Semplificazioni 2019) convertito in L. 12/2019: “Si definiscono «tecnologie basate su registri distribuiti» le tecnologie e i protocolli informatici che usano un registro condiviso, distribuito, replicabile, accessibile simultaneamente, architetturalmente decentralizzato su basi crittografiche, tali da consentire la registrazione, la convalida, l'aggiornamento e l'archiviazione di dati sia in chiaro che ulteriormente protetti da crittografia verificabili da ciascun partecipante, non alterabili e non modificabili.”[3] Per approfondimento sul punto si rimanda al successivo par. 2.[4] Ad inizio febbraio 2022, la società sviluppatrice ed editrice di videogiochi Ubisoft ha comunicato che uno dei suoi giochi principali – Raving Rabbids – avrà vita in The Sandbox. Gucci ha deciso di sbarcare su The Sandbox con il proprio concept store sperimentale, Vault, che era inizialmente nato come piattaforma per la vendita di un’attenta selezione di rari articoli vintage e modelli in edizione limitata.[5] Che cos’è Decentraland (MANA)?, in academy.binance.com, 18 novembre 2021.[6] Descrizione di Spatial presente nella mostra “DART 2121. 2^nd edition. NFT art of the future” presso il DART (Dynamic Art Museum) a Milano, 30 marzo-24 maggio 2022.[7] Scully B., NFT Real Estate: Why Buying Land In The Metaverse Is Not It, in spatial.io, 9 febbraio 2022.[8] Si tratta di token crittografici, creati su blockchain, che quindi contengono informazioni uniche, non alterabili né intercambiali, in grado di “certificare, in modo univoco, un oggetto digitale e/o un diritto inerente ad un bene fisico e di cui possono, in ogni caso, garantire la titolarità e, tipicamente, il diritto di proprietà” (Annunziata F., Conso A., NFT - L’arte e il suo doppio. Non Fungible Token: l’importanza delle regole, oltre i confini dell’arte, Montabone, 2021, pp. 15-16).[9] Nell’ordinamento italiano tale fattispecie si distingue da quella dei titoli di credito in senso stretto di cui agli art. 1992 e ss. c.c. In particolare poi, i token non sono incorporati in una res, ma necessitano di una res (e.g. computer) per essere utilizzati. Pertanto l’incorporazione non è fisica ma al più digitale. (Cfr. Rulli E., Incorporazione senza res e dematerializzazione senza accentratore: appunti sui token, in Orizzonti del Diritto Commerciale, fasc. 1, 2019).[10] Ai sensi dell’art. 8 ter c. 2 del D.L. 135/2018 (Decreto Semplificazioni 2019) convertito in L. 12/2019: “Si definisce «smart contract» un programma per elaboratore che opera su tecnologie basate su registri distribuiti e la cui esecuzione vincola automaticamente due o più parti sulla base di effetti predefiniti dalle stesse. Gli smart contract soddisfano il requisito della forma scritta previa identificazione informatica delle parti interessate, attraverso un processo avente i requisiti fissati dall'Agenzia per l'Italia digitale con linee guida da adottare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto.”[11] Janssen A. U., Patti F. P., Demistificare gli smart contracts, in Osservatorio del diritto civile e commerciale, fasc. 1, gennaio 2020, p. 35.[12] E.g. il cantante Snoop Dog sta creando un micro mondo denominato “Snoopverse” su The Sandbox e il calciatore Marco Verratti ha acquistato 25 isole su The Sandbox.[13] Su Horizon Worlds, videogioco di Meta accessibile con i visori Oculus, sarà possibile monetizzare oggetti virtuali creati dagli stessi utenti (e.g. abiti per gli avatar) o permettere l’accesso a una porzione di mondo creato direttamente dagli utenti (Testing New Tools for Horizons Worlds Creators To Earn Money, in oculus.com, 11 aprile 2022).[14] Cfr. Il gruppo alberghiero R Collection Hotels con la start up Takyon ha creato una piattaforma di booking decentralizzata che combina NFT e blockchain e ha venduto il primo NFT inclusivo di un soggiorno presso il Grand Hotel Victoria di Menaggio (CO) (R Collection Hotel entra nel mondo del Metaverso. Il futuro è già qui, in excellencemagazine.luxury.it, 28 febbraio 2022). Qatar Airways ha inoltre lanciato QVerse, esperienza virtuale che permette agli utenti del sito www.qatarairways.com/QVerse di navigare virtualmente alcune aree dell’Hamad International Airport e l’interno delle cabine degli aerei della compagnia.[15] Si tratta della possibilità di provare online tramite la realtà aumentata (AR) prodotti cosmetici e capi d’abbigliamento. Tale pratica potenzialmente permette di aumentare gli incassi e ridurre il numero di resi.[16] Simonetta B., Metaverso, vendite immobiliari da mezzo miliardo. Entro fine 2022 raddoppieranno, in ilsole24ore.com, 1° febbraio 2022. Le vendite sono aumentate esponenzialmente dopo il 28 ottobre 2021 quando la società del social network Facebook e di app come Instagram, WhatsApp, Messenger nonché dei visori di realtà virtuale Oculus Rift ha cambiato denominazione in Meta Platforms Inc. affermando che “The metaverse is the next evolution of social connection. Our company’s vision is to help bring the metaverse to life, so we are changing our name to reflect our commitment to this future”. Cfr. Mark Zuckerberg, Founder’s Letter, 2021, in about.fb.com, 28 ottobre 2021.[17] Di Maio D., Rinaldi G., Blockchain e la rivoluzione legale degli Smart Contracts, in dirittobancario.it, 11 luglio 2016.[18] Cos'è la tecnologia blockchain?, in ibm.com.[19] Di Maio D., Rinaldi G., Blockchain e la rivoluzione legale degli Smart Contracts, in dirittobancario.it, 11 luglio 2016.[20] Blockchain in Real Estate, in consensys.net.

Cosa è la requisizione?

Quali beni possono essere requisiti in uso dai Prefetti?

• le strutture alberghiere ovvero
• altri immobili aventi analoghe caratteristiche di idoneità.

Il provvedimento del Prefetto deve essere motivato dalla necessità di disporre temporaneamente di beni immobili per far fronte ad improrogabili esigenze connesse con l'emergenza sanitaria del COVID-19. Le strutture alberghiere e gli immobili così requisiti possono essere infatti utilizzati per ospitare le persone in sorveglianza sanitaria e isolamento fiduciario o in permanenza domiciliare e delle relative procedure indennitarie, qualora, una vola dimessi i pazienti in fase acuta, non sia possibile per gli stessi il confinamento al proprio domicilio.Ne consegue che, sulla base delle disposizioni del Decreto Cura Italia, soltanto gli alberghi e gli immobili dotati dei requisiti strutturali minimi per garantire la sorveglianza sanitaria dei pazienti COVID-19 sono requisibili e che, in più, tale requisizione può essere disposta solo per l’uso degli stessi (quindi per un tempo limitato) e non anche per acquisirne la proprietà.I proprietari degli alberghi e degli immobili, quindi, potenzialmente requisibili potrebbero avviare sin da subito verifiche sulla conformità degli stessi rispetto ai requisiti minimi strutturali richiesti dalla normativa vigente per la requisizione. Ciò in quanto, nel periodo “post quarantena”, potrebbero essere necessari – immediatamente- immobili pronti all’uso.

Quali indennità sono previste per tali requisizioni in uso?

Con quali tempistiche saranno corrisposte le suindicate indennità?

• se nel decreto di requisizione in uso non è indicato per la restituzione un termine inferiore[3], l'indennità corrisposta al proprietario è provvisoriamente liquidata con riferimento al numero di mesi o frazione di mesi intercorrenti tra la data del provvedimento e quella del termine dell'emergenza (ivi incluse eventuali proroghe)[4];
• in ogni caso di prolungamento della requisizione, la differenza tra l'indennità già corrisposta e quella spettante per l'ulteriore periodo è liquidata al proprietario entro 30 giorni dalla scadenza del termine originariamente indicato.

Quale tutela giurisdizione contro i provvedimenti del Prefetto?

Esistono modalità consensuali per definire la requisizione?

• la sospensione dei termini per la conclusione dei procedimenti amministrativi, stabilendo che “ai fini del computo dei termini ordinatori o perentori, propedeutici, endoprocedimentali, finali ed esecutivi, relativi allo svolgimento di procedimenti amministrativi su istanza di parte o d’ufficio, pendenti alla data del 23 febbraio 2020 o iniziati successivamente a tale data, non si tiene conto del periodo compreso tra la medesima data e quella del 15 aprile 2020”.
• la proroga o il differimento per il tempo corrispondente, dei termini di formazione della volontà conclusiva dell’amministrazione nelle forme del silenzio significativo.

Inoltre, “tutti i certificati, attestati, permessi, concessioni, autorizzazioni e atti abilitativi comunque denominati, in scadenza tra il 31 gennaio e il 15 aprile 2020, conservano la loro validità fino al 15 giugno 2020”, prevedendo così una proroga ex lege della validità dei suindicati atti.Quali sono le conseguenze concrete? In particolare nel settore immobiliare?La normativa sopracitata incide, ad esempio, sui termini previsti dalla legge:

• per il consolidamento della segnalazione certificata di inizio attività (la “SCIA”),
• per la validità del permesso di costruire,
• per l’esercizio del diritto di prelazione da parte del Ministero per i beni e le attività culturali e per il turismo,
• per l’approvazione di un piano attuativo o di una variante allo stesso, etc..

Alcune ipotesi concrete:

• SCIA protocollata il 10 febbraio 2020 relativa alla realizzazione di un intervento edilizio.Ai sensi dell’articolo 19, comma 3, della L. 241/1990, nel termine di 30 giorni dal ricevimento della SCIA, l’Amministrazione può adottare “motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell'attività e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di essa”.Per effetto dell’articolo 103 del Decreto Cura Italia, tale termine - originariamente in scadenza l’11 marzo 2020 - scadrà il prossimo 3 maggio.
• Compravendita di un immobile di interesse culturale vincolato ai sensi del D.lgs. 42/2004.Il diritto di prelazione può essere esercitato dal Ministero per i beni e le attività culturali e per il turismo nel termine di 60 giorni dalla data di ricezione della denuncia di trasferimento, ovvero nel termine di 180 giorni dalla ricezione di denuncia tardiva.Orbene, poniamo che la denuncia di trasferimento sia stata trasmessa il 10 febbraio 2020, il termine finale entro il quale il Ministero potrà esercitare il diritto di prelazione - originariamente in scadenza il 10 aprile 2020 - scadrà il 2 giugno 2020.
• Permesso di costruire con termine per la conclusione dei lavori in scadenza al 1° febbraio 2020, allo stato, è prorogato fino al 15 giugno 2020.Va comunque ricordato che l’articolo 15 del DPR 380/2001 stabilisce la possibilità di accordare una proroga ai termini di inizio o di fine lavori del permesso di costruire, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso.
• Procedimento preordinato all’approvazione di un piano attuativo, ovvero di una variante allo stesso, ai sensi della L.R. Lombardia n. 12/2005, relativamente al quale il termine per la presentazione delle osservazioni da parte dei terzi interessati è scaduto il 31 gennaio 2020, il termine di 60 giorni entro il quale la Pubblica Amministrazione deve approvare definitivamente il piano attuativo - originariamente in scadenza il 31 marzo 2020 - scadrà il prossimo 23 maggio 2020.

La norma precisa però che “le pubbliche amministrazioni adottano ogni misura organizzativa idonea ad assicurare comunque la ragionevole durata e la celere conclusione dei procedimenti, con priorità per quelli da considerare urgenti, anche sulla base di motivate istanze degli interessati”. Il contenuto di questo elaborato ha valore meramente informativo e non costituisce, né può essere interpretato, quale parere professionale sugli argomenti in oggetto. Resta altresì inteso che il contenuto di questo elaborato prescinde dalla verifica della sussistenza dei presupposti di fatto e di diritto relativi alla validità e all’efficacia dei titoli edilizi o dei procedimenti urbanistici.Per ulteriori informazioni si prega di contattare il vostro professionista di riferimento ovvero di scrivere ai seguenti indirizzi: Dipartimento immobiliare: Luigi Croce, Christian Mocellin, Rosemarie Serrato; Dipartimento amministrativo: Giuliano Berruti, Marco Monaco, Francesca Bonino

Il 2020 sarà un anno di consolidamento per gli investimenti alberghieri in Italia, con un volume di transazioni atteso intorno ai 2-2,5 miliardi di euro. Dall'anno prossimo inizieranno le vendite di alcuni soggetti del private equity e sul mercato nuovi portafogli

La conversione degli edifici industriali

Gli edifici abbandonati

Le grandi funzioni urbane

Commercio

I servizi pubblici innovativi

Gli emendamenti approvati

Multidisciplinarità

Internazionalizzazione

Focus su Milano

Gli investitori in una tavola rotonda Sole24 Ore e Nctm fanno il punto sul futuro

Nel piano molte le scelte giudicate positive, ma ci vorrebbe più visione

Matteo Gallanti é intervenuto come speaker durante la puntata di Forum - il Quotidiano immobiliare dal titolo "NPL: dal credito deteriorato all’immobile da valorizzare".

1. Asset testIn order to fulfil the “predominance condition”, at least 80% of the overall assets have to be composed of leased premises, of shareholdings in other SIIQ (or SIINQ) or in “qualified” real estate investment funds[3];
2. Profit testIn addition, at least 80% of the overall income has to be generated by revenues relating to lease agreements or resulting from dividends arising out of (i) the rental activities carried out by SIIQs, SIINQs, “qualified” real estate investment funds or of (ii) gains on disposals of leased premises;  In the event of a persisting breach of the “predominance condition” during a period of 3 years (previously 2 years), the special tax regime ceases to apply;

As a result, SIIQs are now allowed to build up investment portfolios through the participation in “qualified” real estate investment funds, which are likely to remain under the management of the SGR (i.e. Asset Management Company). In this respect, the SGR system represents, in turn, the  need for products suitable for SIIQ investors.Pay-out ratioThe Sblocca Italia Decree, in order to ensure greater competitiveness,, requires the distribution of 70% [instead of the previous 85%] of the net profit on an annual basis. In addition, the company has to distribute 50% of the net capital gains realised on the disposal of the leased premises, of the shareholdings in other SIIQs and SIINQs[4] and of participations in “qualified” real estate investment funds. The reduction of the pay-out ratio is intended as an attempt to grant SIIQs additional liquidity, thus, facilitating the carrying out of core transactions. For the sake of clarity, the main amendments can be summarized as follows:

Real estate investment funds in liquidation and SIIQs In line with the provisions of Law Decree no. 91 of 24 June 2014 (i.e. Decreto Competitività), converted by Law no. 116 of 11 August 2014 concerning the extension of the duration period granted to listed real estate investment fund, the new regulation resulting from the Sblocca Italia Decree encourages complementarity between SIIQ and real estate funds with particular reference to the funds’ winding-up process. In this respect, the conversion of the quotaholders’ assets into SIIQs shareholdings can occur through 2 different procedures namely A) contribution and B) assignment:ContributionThe Sblocca Italia Decree promotes the idea whereby a real estate investment fund in liquidation, rather than winding up its real estate assets, grants the assets to a SIIQ, thus providing the investors with SIIQ’s shares, in exchange for quotas of the fund.In this respect, it should be pointed out that:

• in exchange of the transfer from the fund of “a number of mainly leased properties^[1]”, the SIIQ may transfer equities to the fund’s quotaholders – in tax neutrality regime – and such equity assignment in favour of the fund’s quotaholders does not produce any income or revenues with reference to the relevant income tax;
• although the transaction is exempt from VAT, the same does not affect the pro-rata deducibility calculation;
• the contribution of a set of mainly leased real properties described above is subject to the payment of stamp duty, of the ordinary tax and of the cadastral duty at a fixed amount of Euros 200;
• Furthermore, provided that the fund assigns the SIIQ’s shareholdings within 30 days, the discipline concerning the mandatory tender offer (e. OPA obbligatoria) as established in the article 106 of TUF does not apply to the case at issue.

In is understood that the contribution procedure described above may be carried out only provided that such transfer of the SIIQ’s shares in favour of the fund quotaholders does not affect the control criteria and free float condition required of SIIQs. The Sblocca Italia Decree provides that the minimum free float requirement equal to 25% does not apply to a company that is already listed. Therefore, a real estate company listed on the stock exchange may adopt the SIIQ structure even through a transfer of real property to real estate funds in liquidation without regard to the minimum free float requirement.AssignmentEven with reference to a direct assignment of a number of mainly leased properties from a real estate fund being wound up to a SIIQ, the Sblocca Italia Decree provides that the transaction shall not be subject to VAT and shall subject to the payment of the stamp duty, of the ordinary tax and of the cadastral duty at a fixed amount of Euros 200. [The direct assignment of the properties in favour of the SIIQ assumes, as a matter of fact, the same SIIQs being a fund’s quotaholders, meaning that the SIIQ acquired and holds 100% of the fund’s value. Otherwise, it shall be necessary to settle in cash with all the residual quotaholders other than the SIIQ.]As a general remark, with reference to both the contribution and assignment of the winding up real estate fund’s assets to a SIIQ, the following should be noted:

• Should, for example, the shareholders of the asset management company (SGR) intend to acquire equity participations in the SIIQ, the regulation concerning the transactions with related parties shall apply;
• the contribution or the assignment shall be the result of a decision made by the asset management company (SGR) in the exclusive interest of the quotaholders. Such aspect appears to be of the essence, since the lack of a clear decision-making process, exposes the investors to the “risk” to obtain SIIQ’s shareholding instead of the money resulting from the liquidation process concerning the fund’s real properties. Indeed, there is a significant difference between company shares and money: only the first, in fact, respond to dynamics pertaining to the company as well as to the relevant market, as a whole. In addition to the above, it should be noted that a decision entailing the contribution or the assignment, as described above, instead of the liquidation of the assets may be considered as an amendment to the fund regulation which requires the quotaholders meeting’s approval or, Banca d’Italia approval, in case no relevant provisions are included in the fund regulation;
• furthermore, with reference to the SIIQ’s management, the asset management company (SGR) may be lawfully entrusted with operational tasks concerning the administration of the properties.

SIIQs and CIUs (Collective Investment Undertakings)Given the above, the Italian legislator clarified – in Article 20 lett. b) of Sblocca Italia Decree – that the SIIQs are not a CIUs (Collective Investment Undertaking) and, therefore, they are not subject to the strict supervision of Banca d’Italia. Following the adoption of the well known EU Directive “AIFM” concerning the Alternative Investment Fund (FIA) managers, the national legislator felt the need to expressly point out the distinction between such FIAs^[2] and the SIIQs. Indeed, even if the latter share with the first some of features (i.e. raising of capital, plurality of investors, investment aimed at providing a return to investors) there are differences:

• first of all, the absence of a strict and predetermined investment policy. Unlike real estate investment funds, SIIQs are not subject to the obligation to define ex ante an investment/divestment policy, meaning that the entrepreneurial project may be completely overhauled over time;
• since SIIQs are investment companies listed on the stock exchange, they are subject to the supervision of both Banca d’Italia and Consob and, above all, they are able to exert a higher appeal among foreign investors, who are definitely attracted by the transparency guaranteed by such kind of investment instruments;
• the prevailing industrial/commercial purposes. In particular, SIIQs are characterised by, and developed around, a stable and long-term industrial/commercial policy. Nevertheless, such policy is subject to amendments, thus, making the SIIQ able to easily adapt to changing condition of the real estate market, to reflect the change of strategy imposed by the management due to controlling shareholders’ influence.

In conclusion, the range of the real estate investment instruments available has been extended and improved and the Italian real estate sector finally appears to be ready to attract, support and satisfy the needs of foreign investors for core investment and stable returns. [1] Pursuant to the provisions of Circolare no.22/E issued by the Fiscal Authority (i.e. Agenzia dell’Entrate), on 19 June 2006, the requirement concerning the “plurality of real properties” is fulfilled when the transaction involves two or more real estate properties, from a cadastral standpoint, whilst as regards the “mainly leased” condition is considered to be met when the value of the leased premises is not lower than 50% of the overall value of the premises transferred or assigned to the SIIQ. [2] Meaning both fund-shaped entities and corporate entities, like SICAF. [1] Beni Stabili Siiq, IGD Siiq and AEDES Siiq (from November 2015)[2] Essentially, the exemption of the business income resulting from the “non taxable activity” from IRES (imposta sul reddito delle società) and IRAP (imposta regionale sulle attività produttive).[3] A “qualified” real investment fund is one that invests at least 80% of its overall assets in real estate leased properties, in participations in real estate companies or in similar investment funds or in equity in other SIIQ and SIINQ. 
[The revenues distributed by qualified real estate investment funds to SIIQs are not subject to the ordinary withholding tax applicable on the distribution of  dividends. This is an exception to article 7 of Law Decree no. 351 of 25 September 2001, which provides that revenues resulting from participation in investment funds are not taxed, unless such participation concerns commercial undertakings.][4] Not Listed Real Estate Investment Companies which: i) carry out the properties leasing activity in a predominant way, ii) are owned by one or more SIIQs to the extent of, at least, 95% of voting rights in the ordinary shareholders’ meeting as well as of rights to dividends and meet the requirements provided for the Group tax regime (so called “consolidato nazionale”), iii) opted for the SIIQ regime jointly with the parent SIIQ.