Nella “Riforma Cartabia” del 2022, un lapsus calami del legislatore ha generato un acceso dibattito sull’applicabilità estensiva del procedimento sommario di sfratto per morosità al contratto di affitto d'azienda. Nel 2024, la “bagarre” fra tribunali si è chiusa con l’intervento del cd. “Correttivo Cartabia” ma, questo, soltanto dopo che della questione si era ormai occupata anche la Suprema Corte di Cassazione. Quest’ultima, nel fornire la sua soluzione nomofilattica, aveva elaborato principi e posto condizioni applicative che, oggi, ci si chiede se siano ancora giustificati e, soprattutto, attuali (e con quali conseguenze) non essendo state né recepite né superate in sede di normazione correttiva.
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L’errore testuale e il relativo correttivo.
Il D.Lgs. n. 149/2022 (c.d. "Riforma Cartabia") ha dato attuazione alla Legge Delega n. 206/2021, che prevedeva di "estendere l'applicabilità della procedura di convalida, di licenza per scadenza del contratto e di sfratto per morosità anche ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto d'azienda". Il legislatore delegato ha così modificato l'art. 657 c.p.c. (relativo alla licenza e allo sfratto per finita locazione), inserendovi un’esplicito riferimento all’ “affittuario di azienda” e tuttavia lasciando immutato il testo del successivo art. 658 c.p.c. che, nel disciplinare lo sfratto per morosità, rimandava al (riformato) “articolo precedente” senza però aggiungere anch’esso, come l’art. 657 c.p.c., “l’affittuario d’azienda” tra i soggetti licenziabili per mora().
Un mero lapsus calami, forse. Sicuramente è stato trattato - e archiviato – come tale dal legislatore che, con il D.Lgs. n. 164 del 31 ottobre 2024 (cd. “Correttivo Cartabia”) – in vigore dal 26 novembre 2024 – ha corretto l'art. 658 c.p.c. come segue: “Il locatore può intimare al conduttore, all'affittuario di azienda, all'affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono lo sfratto con le modalità stabilite nell'articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone d'affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”. Questione chiusa, dunque. Ma non senza strascichi.
L’intervento della Suprema Corte: lo sfratto come istituto riservato ai compendi aziendali comprensivi di immobile.
E infatti, nelle more dell’intervento correttivo, la discrasia interna al combinato disposto degli artt. 657 e 658 c.p.c. ha acceso un dibattito fra tribunali giunto sino all’attenzione della Suprema Corte () che, spingendosi al di là del coordinamento sistematico tra norme, è arrivata a porsi importanti interrogativi sulla compatibilità “a monte” dell’istituto dello sfratto con quello dell’affitto di azienda (e di ramo d’azienda), finendo col rendere una risposta parzialmente (e inaspettatamente) negativa, cui ha anche ritenuto di ovviare elaborando delle condizioni giurisprudenziali di applicabilità dell’istituto in esame.
Più esattamente, con la sentenza n. 29253 del 13 novembre 2024, la Suprema Corte di Cassazione ha anticipato il “Correttivo Cartabia” e sancito che l’ostacolo letterale potesse ritenersi superato senza troppe remore: il richiamo alle "modalità stabilite nell'articolo precedente" contenuto nell'art. 658 c.p.c. rappresentava già – secondo gli Ermellini – un evidente rinvio all'intero perimetro sia oggettivo che soggettivo delineato dall'art. 657 c.p.c. come novellato dalla Riforma Cartabia.
La Suprema Corte ha lasciato emergere, piuttosto, come il problema dovesse considerarsi un altro, e di tutt’altra natura: e cioè che lo sfratto per morosità si presenta come un istituto non del tutto compatibile, nella sostanza, con quello dell’affitto d’azienda o meglio, con il concetto stesso di azienda (o di ramo d’azienda).
È frequente, infatti, che nel complesso di beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa () figurino prevalentemente - ed anche esclusivamente - rapporti giuridici e beni immateriali. Questo accade, ad esempio, quando l’immobile sia condotto in locazione in forza di un contratto di locazione commerciale separato dal parallelo contratto di affitto d’azienda (che così, sarà composta, ad esempio, dai soli contratti di lavoro o commerciali, dall’avviamento, dal marchio, dalle attrezzature e dai beni informatici). Oppure, accade quando l’impresa disponga di una mera sede legale o di una sede corporate (per intendersi: la cd. “centrale”, con uffici chiusi al pubblico) ma svolga la sua attività operativa e commerciale in via del tutto decentralizzata ovvero – com’è ormai normale nella contemporaneità – attraverso rami d’azienda, funzionanti in modalità full-remote, totalmente digitalizzata. Si pensi alle aziende che erogano customer service d’intelligenza artificiale, all’e-commerce, alle piattaforme fintech per pagamenti elettronici, agli istituti di credito “branchless”, al social media management strutturato, alla consulenza on-line, etc.
Probabilmente, è avendo bene a mente questa tipologia di modelli organizzativi che la Corte di Cassazione ha ritenuto fondamentale dettare una condizione: l’estensione del procedimento speciale di sfratto all’affitto di azienda (o di ramo d’azienda) si giustifica solo se e in quanto essa comprenda almeno un immobile.
In ragione della possibile natura totalmente mobiliare o immateriale dell’azienda o del ramo d’azienda, insomma, la Suprema Corte ha concluso che lo sfratto ex art 658 c.p.c. (ma non vi è ragione di escludere che si riferisse anche agli istituti di cui all’art. 657 c.p.c.) possa esser compatibile con il concetto stesso di azienda solo a condizione che quest’ultima presenti una componente immobiliare, e questo in quanto – spiega la Corte – questo è “il dato comune ad ogni altra ipotesi considerata e segnatamente anche di quelle inserite in sede di modifica, come reso evidente dall’espresso riferimento al «comodatario di beni immobili»”.
La componente immobiliare è ancora essenziale dopo il “Correttivo Cartabia”?
Il limite applicativo ora visto, posto dalla Suprema Corte, non è stato esplicitamente né recepito né smentito dal “Correttivo Cartabia” che, come detto, si è limitato ad inserire l’affittuario d’azienda tra i soggetti espressamente sfrattabili ai sensi dell’art. 658 c.p.c.: ci si chiede allora se si sia trattato di una (ulteriore) svista del legislatore e, in ogni caso, se la condizione della componente “immobiliare” debba comunque intendersi (implicitamente) cogente.
Guardando al criterio sistematico può giungersi tanto alla risposta affermativa quanto a quella negativa.
Nel primo senso, è la requisitoria del Pubblico Ministero richiamata dalla citata sentenza della Suprema Corte, secondo cui la terminologia "licenza" e "sfratto" evoca concetti storicamente e giuridicamente legati alla riconsegna di beni immobili, anche perché connessi all’art. 665 c.p.c. che, nel far riferimento all’ordinanza di “rilascio”, rimanda all’esecuzione forzata per rilascio di un bene ‘immobile’ di cui al comb. disp. artt. 605, 608 c.p.c.().
Nel secondo senso, invece, autorevole dottrina – con cui si conviene – ha osservato che laddove il legislatore abbia inteso condizionare l’applicazione della licenza e dello sfratto alla presenza di un immobile, lo ha fatto espressamente, proprio come nel caso del “comodato di beni immobili”, appunto. Mentre non specificando nulla relativamente all’azienda, è plausibile che abbia viceversa inteso estendere la disciplina dei procedimenti speciali all’affitto di quest’ultima intesa come universalità di beni e, dunque, a prescindere dalla presenza o meno di (almeno) un immobile. Del resto, si osserva, «l’applicabilità della procedura di convalida, di licenza per scadenza del contratto e di sfratto per morosità anche ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto d’azienda è stata prevista dalla l. delega n. 206/ 2021 come strumento acceleratorio. Esattamente come era avvenuto con l’introduzione dell’art. 447-bis c.p.c. [che] aveva ed ha lo scopo di accelerare i tempi del processo nelle controversie aventi ad oggetto (tra gli altri) l’affitto di aziende. Entrambi gli interventi, quello del 1990 e quello della riforma Cartabia, portato a termine con d.lgs. 31-10-2024, n. 164, hanno avuto, dunque, ed hanno lo scopo di salvaguardare l’azienda e di favorirne così anche la circolazione, rendendo più veloci ed efficienti i processi che la riguardano, in un contesto che, negli ultimi trent’anni, ha valorizzato l’importanza del fenomeno in ogni sede»().
Che ne è, allora, delle aziende “senza mura”? E quale la sorte delle aziende “full-remote” e “tech”?
Bisogna anzitutto chiedersi se il requisito della “componente immobiliare” ricorra quando – come di consueto accade – l’impresa venga esercitata in un immobile che non è di titolarità diretta del concedente d’azienda, bensì di un terzo che glielo abbia concesso in locazione (o in leasing) di talché l’azienda in affitto include “soltanto” il relativo contratto (in cui l’affittuario subentra ai sensi dell’art. 36 della L. n. 392/1978).
Come visto, secondo la Corte di Cassazione – e la requisitoria del PG ivi richiamata – la ragione per cui lo sfratto dovrebbe intendersi limitato ai soli compendi aziendali con immobile è che il testo dell’art 665 c.p.c. suggerirebbe trattarsi di un istituto strumentale alla sola azione esecutiva di “rilascio” (di immobili) di cui all’art 608 c.p.c. e non anche a quella – seppur ugualmente prevista in tale articolo – di “consegna” (di cose mobili).
Se così è, allora non dovrebbe esservi motivo di escludere che, pur tenendo conto dei limiti imposti dalla giurisprudenza, l’azienda comprensiva del solo contratto di locazione sia passibile dell’estensione dello sfratto secondo il riformato art 658 c.p.c: l’affittuario di una siffatta azienda assume la posizione giuridica di sub-conduttore e il concedente d’azienda quella del sub-locatore cui è pacificamente dato di agire nei confronti del sub-conduttore moroso ai sensi dell’art. 658 c.p.c. ai fini del rilascio forzoso del bene. Permane quindi, in questo caso, il collegamento strumentale che secondo la Suprema Corte dovrebbe necessariamente intercorrere tra l’istituto di cui all’art. 658 c.p.c e la finalità di sgomberare forzosamente un locus fisico eseguendo il citato “rilascio” di cui all’art 665 c.p.c.
Più complesso, piuttosto, è rispondere all’interrogativo di quale debba essere la sorte di aziende o rami d’azienda “puramente mobiliari”, come quelli logistici, ovvero di quelle “tech”, “full-remote” o “digital first”.
Esclusa la via sommaria dello sfratto, secondo la Cassazione al concedente di tali aziende non resta che percorrere la strada del giudizio a cognizione piena, che in questa materia assume le forme del rito speciale del lavoro, in virtù del rinvio operato dall’art. 447-bis c.p.c.: un lungo percorso processuale condurrà, infine, a una sentenza di risoluzione del contratto per inadempimento (art. 1453 c.c.) e, nella migliore delle ipotesi, alla conseguente condanna alla restituzione del complesso aziendale, inteso come universitas.
Il concedente, in sostanza, deve accontentarsi di una (lenta) tutela dichiarativa rappresentata dalla risoluzione del contratto di affitto d’azienda; e la restituzione dei beni mobili e immateriali che compongono l’azienda stessa — quali marchi, licenze, avviamento, software nonché rapporti giuridici — costituirà una mera conseguenza giuridica di detta risoluzione la cui materiale realizzazione dipenderà, in sostanza, proprio (e solo) dalla buona volontà dell’affittuario che si era reso moroso, senza che, alla mancata collaborazione di quest’ultimo, possa soccorrere l’immediata possibilità di un’azione coercitiva diretta da parte dell’ufficiale giudiziario (che non può certo “sfrattare” da un marchio o da un contratto). E quand’anche al capo di sentenza dichiarativo della risoluzione segua un capo di condanna alla restituzione dell’azienda, si tratterà, pur sempre, di dover avviare, da un lato, un’esecuzione ex art 609 c.p.c. per consegna di cose mobili (quanto ai beni materiali) e, dall’altro lato, una seconda e frammentaria esecuzione ex art 612 c.p.c. di obblighi di fare o di non fare per gli elementi immateriali (ad esempio, voltura di utenze, trasferimento di domini internet, comunicazioni alla clientela, ecc.): nulla di equiparabile all’immediata forza d’urto di uno sfratto, insomma.
È evidente, allora, che la “condizione immobiliare” pensata dalla Suprema Corte, per quanto logicamente e sistematicamente giustificabile, lasci però aperti alcuni interrogativi: l’assenza di un immobile giustifica davvero una così netta differenziazione di tutela, penalizzando il concedente di un’azienda magari economicamente rilevantissima ma non operante in un luogo fisico stabile? Il legislatore e la giurisprudenza futura saranno chiamati a riflettere su tali interrogativi, affinché la rigida coerenza sistematica non si traduca in un’irragionevole disparità di trattamento a fronte di un inadempimento — il mancato pagamento del canone — che, nella sua essenza, rimane identico.
Nell’attesa, sarà forse ragionevole aderire all’orientamento dottrinale sopra richiamato, secondo cui il mancato riferimento agli “immobili” nel riformato art 658 c.p.c. sia stato tutt’altro che involontario e che, anzi, denoti una volontà del legislatore di non operare distinzioni di sorta tra le varie tipologie di azienda esistenti?
^ Il testo dell’art. 657 c.p.c. post-riforma Cartabia recita: “Art. 657. (Intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione). Il locatore o il concedente può intimare al conduttore, al comodatario di beni immobili, all'affittuario di azienda, all'affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali.
Può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione”; mentre, prima del “correttivo”, il testo riformato dell’art. 658 c.p.c., continuando – erroneamente – a fare riferimento al solo “conduttore” recitava: “ll locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell'articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”.
