La logistica cresce e diventa "matura" (come asset class)

Canoni in consolidamento, con leggeri rialzi, rendimenti in contrazione, ma ancora attrattivi rispetto ad altri mercati, e investitori decisi a puntare sull'Italia, che faticano però a trovare il prodotto giusto. È questa in sintesi la fotografia della logistica italiana, al centro di un workshop organizzato dallo studio legale Nctm a Milano insieme al Sole 24 Ore. «Una delle asset class, oggi, senz'altro più interessanti" secondo Luigi Croce, a capo del team Real estate di Nctm. Lo stock logistico italiano (di tipo 3pl) è arrivato a 27,6 milioni di mq e si prevede che nel corso del 2020 se ne aggiungerà un altro milione e mezzo, secondo la ricerca su "Passato, presente e futuro della logistica" presentato in anteprima da World Capital, operatore con 670.000 mq gestiti e 230 milioni di transazioni veicolate nel biennio 2018-2019. «Parliamo di un settore che si sta evolvendo. Anche solo nel decennio scorso, il magazzino era poco più che una scatola. Oggi questo contenitore deve essere accessoriato, grande, con un'altezza di almeno 12 metri e con il 17% delle richieste che ormai superano i 15.000 mq. E già si guarda a come rendere gli edifici energeticamente efficienti, capaci all'occorrenza di trasformarsi se in futuro l'utilizzatore dovesse cambiare» ha detto Lucia Dattola, analista di World Capital. A livello di scambi, il settore nel 2019 dovrebbe restare sui volumi del 2018, intorno al miliardo di euro. I canoni, anche se inferiori in certi casi del 15-20% rispetto ai picchi del 2007, sono in leggera ripresa e oggi si assestano in media intorno ai 52,7 euro al mq annuo al Nord, 51,8 al Centro, 45,4 nel Sud e Isole, con marcate differenze a seconda dell'area metropolitana, visto che Milano Genova e Bologna arrivano anche intorno ai 60 euro nella fascia più alta della forchetta, Roma e Napoli si fermano a 54. Interessante la dinamica dei rendimenti, «che nel periodo 2015-2017 hanno continuato a contrarsi» ha spiegato Dattola. Secondo World Capital, oggi nelle migliori condizioni (nuove costruzioni in prime location) si aggirano tra il 6 e il 7,8% lordi. «Un valore che, seppure in ribasso rispetto al passato, significa ancora un premio dell'1,3%/1,8% rispetto a mercati più maturi» ha suggerito Elena Di Biase, Head of logistics capital markets di Jones Lang LaSalle.

Altri segnali di buona salute: cala il tasso di sconto, con il 61% delle transazioni che si chiude con un ribasso compreso entro il 10%; trattative più veloci, con un terzo delle operazioni chiuso nel giro di 8 mesi e la metà entro l'anno. Dove ci svilupperemo? Nel prossimo triennio, il panel di operatori interpellato da World Capital indica la Lombardia nel 42% dei casi, Emilia Romagna al 28,6%, Veneto con il 14%. Nell'80% dei casi si tratterà di capannoni last mile non oltre i 10 km dalla città, con in testa i settori trainanti alimentare ed elettronica. «Il momento è favorevole, non c'è rischio bolla, ma un processo di consolidamento. Il lavoro quotidiano sarà mediare tra le esigenze degli investitori e di chi quegli spazi deve usarli» ha commentato Alessandro Petruzzi, responsabile Industrial & Logistics di Cbre in Italia. «I primi, provenienti soprattutto dall'estero, guardano al prezzo, al rendimento e sono ancora poco coraggiosi, nel prendere in considerazione ad esempio altre location, come il Sud. I secondi, invece, seguendo i cambiamenti del mondo del lavoro, chiedono tante amenities che riguardano il benessere dei lavoratori, non solo il parcheggio, ma anche una sala per le pause, una palestra, elementi che concorrono anche questi a reperire la giusta manodopera. Chi investe deve comprendere che questi aspetti non sono costi, ma comportano un aumento del valore al metro quadrato».

Tratto da Ilsole24ore.com