Il curatore può sciogliere il preliminare di vendita se è stata trascritta la domanda di adempimento?

Con la sentenza 16 settembre 2015, n. 18131 le Sezioni Unite della Cassazione hanno risolto un contrasto risalente, affermando che il curatore fallimentare del promittente venditore non può sciogliere il preliminare ex art. 72 l.f. se il promissario acquirente ha trascritto, prima del fallimento, una domanda ex art. 2932 c.c.   

Il caso

Il Tribunale in primo grado ha accolto la domanda di adempimento trascritta prima del fallimento e disposto il trasferimento della proprietà, rigettando l’eccezione del curatore che aveva esercitato il potere di scioglimento dal contratto preliminare.

La sentenza è stata confermata in appello, con la condanna della società fallita al risarcimento dei danni per la mancata disponibilità dell’immobile oggetto di un contratto preliminare di compravendita.

Il curatore ha quindi proposto ricorso per cassazione.

Le questioni

È discussa la possibilità per il curatore fallimentare di esercitare la facoltà di cui all’art. 72 l.fall., di sciogliersi dal contratto preliminare con il quale l’imprenditore poi fallito ha promesso in vendita un immobile a un terzo, anche nel caso in cui il promissario acquirente abbia trascritto, anteriormente al fallimento, la domanda ex art. 2932 c.c., volta ad ottenere dal giudice una pronuncia costitutiva del trasferimento che tenga luogo del contratto rimasto inadempiuto. 

La decisione della Corte

La Corte di Cassazione premette alcune precisazioni in tema di trascrizione della domanda proposta ex art. 2932 c.c., ricordando che l’art. 2652, primo comma, n. 2), c.c. stabilisce che devono essere trascritte le domande dirette a ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre e che la trascrizione della sentenza che accoglie la domanda prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite successivamente contro il convenuto, ed inoltre che la trascrizione ha conferito al contratto preliminare lo stesso effetto, sia pure differito, del contratto definitivo.

La Suprema Corte afferma che al curatore è riconosciuta la facoltà di scelta di subentrare nel contratto preliminare pendente o di sciogliersi dallo stesso ai sensi dell’art. 72, l.f., e che un tale potere di natura sostanziale rimane integro pur dopo la proposizione di una domanda di esecuzione in forma specifica da parte del promissario acquirente.

Il tema controverso riguarda quindi l’efficacia della domanda giudiziale verso il promissario acquirente che abbia anteriormente trascritto la domanda di esecuzione in forma specifica del contratto.

Le Sezioni Unite traggono le seguenti conclusioni: se la domanda è stata trascritta prima del fallimento, l’esercizio del diritto di scioglimento da parte del curatore non è opponibile al promissario acquirente a norma dell’art. 2652 c.c., primo comma, n. 2.

Il commento

Sulla questione affrontata dalle Sezioni Unite si era in passato formato un indirizzo consolidato, definito addirittura “granitico” dalla dottrina, che attribuiva al curatore la facoltà di sciogliersi dal contratto preliminare di vendita concluso dal fallito e non ancora eseguito, facoltà che poteva essere esercitata fino all’avvenuto trasferimento del bene, cioè fino all’esecuzione del contratto preliminare o al passaggio in giudicato della sentenza costitutiva (si vedano, ad es., Cass. 2703/1995, 4358/1997, 17257/2002, 7070/2004 e Cass. S.U. n. 239/1999), e che quindi non riteneva di ostacolo a tale scelta né la trascrizione del preliminare né la trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica cui il contraente in bonis avesse provveduto prima del fallimento del promittente venditore.

Tale orientamento è stato sconfessato per la prima volta, nel 2004, da una pronuncia delle Sezioni Unite, le quali, con un’autentica frattura rispetto al passato, hanno enunciato il principio secondo cui la sentenza che accoglie la domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto, anche se trascritta successivamente, è opponibile alla massa dei creditori se la domanda era stata trascritta prima del fallimento.

Tuttavia, le sezioni semplici hanno alternato decisioni difformi, continuando a seguire il precedente indirizzo (cfr. Cass. nn. 20451/2005, 28479/2005, 46/2006, 542/2006, 33/2008 e 17405/2009), e decisioni conformi (cfr. Cass. nn. 15218/2010, 16660/2010 e 27093/2011).

Per ulteriori informazioni: Fabio Marelli, fabio.marelli@advant-nctm.com

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