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La logistica, per la prima volta, nel 2021, è diventato il primo asset d'investimento in Italia, con quasi tre miliardi su un totale di circa dieci (un incremento del +113% in un anno) ed era prevedibile, considerata l'accelerazione impressa dalla pandemia al processo, in atto da tempo, di digitalizzazione del retail. Meno prevedibili le declinazioni della diversificazione della domanda, che vira dai big box a immobili più strutturati, sempre più vicini ai centri cittadini, indispensabili per la gestione dell'ultimo miglio, dai centri per la refrigerazione di alimenti e farmaceutica al cosiddetto dark store (un magazzino dedicato solo alla preparazione degli ordini della spesa online).
Se ne è parlato, nei giorni scorsi, al convegno sulla logistica organizzato da Agidi ( Associazione giuristi di diritto immobiliare) e Cdv, che ha analizzato le strategie di investimento, i criteri di valutazione del potenziale di aree brown- e greenfield e le dinamiche di crescita della domanda di dark room e dark store per fronteggiare la diffusione delle consegne a domicilio.
Il dinamismo nei numeri
«Una vivacità - ha spiegato Faustino Musicco, head of logistics, last mile and data centers di Colliers -che si riflette su un take-up di 2,4 milioni di metri quadrati (di cui l'e-commerce assorbe quasi il 60%) e su un rendimento netto del 4% circa, superiore alla media europea. Non solo. Se il prime rent a Milano e Roma è pari a 58 euro al metro quadro annuo, quello degli immobili last mile supera anche i 90 euro. Con una vacancy - per gli immobili di alta qualità - del 2,6%, è evidente che l'offerta vada ampliata. Anche perchè ci sono aree ad alta densità abitativa ancora poco coperte e già nelle pipeline degli investitori, soprattutto Campania e Puglia».
«Un quadro - ha detto Federico Soffietti, head of investments di Hines - che apre sempre maggiori spazi e opportunità all'investimento speculativo, cioè a uno sviluppo autonomo dell'investitore. Se negli ultimi tre anni l'accelerazione degli investimenti è stata superiore ai 18 anni precedenti grazie al forte aumento di investitori istituzionali, negli ultimi 15 la logistica ha progressivamente sostituito parte del mercato retail (soprattutto i centri commerciali) in termini di allocazione degli investimenti e completamento di nuove scorte».
Implicazioni urbanistiche
Uno sviluppo immobiliare che non può più prescindere dalla sostenibilità, «che - ha ricordato Alberto Billi, ad di Develog - non si misura solo in termini ambientali ma anche sotto il profilo sociale e si declina sia con interventi di efficientamento energetico sia nel recupero di aree degradate nelle periferie urbane favorendo la riduzione di consumo del suolo».
Tuttavia, «ancora oggi la destinazione d'uso logistica non è riconosciuta dalla disciplina nazionale e dal Testo unico sull'edilizia - spiega Antonella Scarciello, legale di Advant-Nctm - ed è assimilata, talvolta in quella commerciale, altre volte in quella produttiva. Ogni legge regionale e disciplina comunale va in ordine sparso. Un esempio? Trasformare un'autorimessa in centro città in magazzino last mile a Milano o Roma può avere, oggi, esiti differenti e tempi non prevedibili».
