Il legislatore, con Legge n. 182 del 2 dicembre 2025, è intervenuto in modo significativo sulla disciplina delle donazioni e della tutela degli eredi legittimari lesi o pretermessi, ossia degli eredi ai quali la legge riserva una quota minima del patrimonio del defunto (coniuge, figli e, in loro mancanza, ascendenti), che non può essere intaccata nemmeno per effetto di donazioni effettuate in vita[1].
Obiettivo dichiarato della riforma, infatti, è proprio quello di stimolare la concorrenza nel mercato immobiliare e di favorire la circolazione dei beni, immobili e mobili registrati, provenienti da donazione e successivamente acquistati da terzi.
Le principali novità: se gli eredi legittimari agiscono in riduzione - cioè chiedono al giudice di ridurre o annullare una donazione che ha leso la loro quota di legittima - ma il donatario ha ceduto a titolo oneroso l’immobile ad un terzo avente causa, quest’ultimo non potrà più essere chiamato a restituire il bene all’eredità (563 c.c.).
I legittimari potranno agire solo nei confronti del terzo che abbia ricevuto il bene di provenienza donativa, nei limiti del vantaggio da lui conseguito, esclusivamente laddove il donatario risulti insolvente e il terzo soggetto abbia ricevuto il bene in forza di un negozio a titolo gratuito.
Il terzo acquirente è dunque “messo al riparo” da eventuali pretese del legittimario leso se il bene è stato acquistato dal terzo a titolo oneroso.
I legittimari conservano in ogni caso il diritto di agire in riduzione contro il donatario, il quale dovrà compensare in denaro i legittimari lesi o pretermessi nei limiti in cui ciò è necessario per integrare la quota ad essi riservata.
Un’ulteriore novità di grande rilevanza pratica è l'eliminazione dell’istituto dell'opposizione stragiudiziale alla donazione.
In base alla normativa previgente, i legittimari potevano “bloccare” il decorso del termine ventennale di tutela reale — quello entro il quale era possibile agire per recuperare il bene anche nei confronti del terzo acquirente — notificando e trascrivendo un apposito atto stragiudiziale di opposizione alla donazione, da rinnovare periodicamente. Tale meccanismo rendeva di fatto permanente l'incertezza sulla “sicurezza” di un bene di provenienza donativa, anche a distanza di decenni dalla donazione stessa.
Con la riforma, questo istituto viene abrogato per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025: i legittimari non avranno più la facoltà di paralizzare la libera circolazione del bene attraverso tale strumento. La tutela loro riconosciuta è ormai esclusivamente di natura patrimoniale (il diritto a un’integrazione in denaro da parte del donatario), non più reale (il recupero del bene stesso).
Di seguito, una breve panoramica delle ulteriori novità derivanti dall’entrata in vigore della Legge in oggetto.
La sorte di pesi[2] e ipoteche costituiti dal donatario
A fronte delle modifiche apportate all’art. 561 c.c., se gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione risultano gravati da pesi o ipoteche, i suddetti gravami restano efficaci, non trovando più applicazione il principio della “purgazione” delle ipoteche che caratterizzava la precedente disciplina. L’immobile, infatti, è restituito con tutti i pesi e vincoli connessi costituiti dal legatario/donatario, rimanendo a carico di quest’ultimo l’obbligo di compensare in denaro i legittimari in ragione del conseguente minor valore del bene, nei limiti in cui è necessario integrare la quota ad essi riservata. La stessa disciplina è estesa alla donazione di beni mobili iscritti nei pubblici registri (art. 2690 c.c.).
La trascrizione della domanda di riduzione
La suddetta disciplina di salvaguardia dell’acquisto del terzo avente causa dal donatario fa salvo il disposto dell’art. 2652, comma I, n. 1), c.c., con la conseguenza che, l’azione di riduzione è opponibile ai terzi aventi causa dal donatario con atto trascritto o iscritto dopo la trascrizione della domanda di riduzione.
Inoltre, in coordinamento con le nuove disposizioni sopra richiamate, è stato modificato altresì l’art. 2652 c.c., n. 8), c.c.. Per l’effetto, viene ridotto da dieci a tre anni il termine a disposizione del legittimario per trascrivere la domanda di riduzione e mantenere la sua opponibilità a terzi aventi causa dall’erede o dal legatario.
In altri termini, l’azione di riduzione è opponibile ai terzi acquirenti di diritti a titolo oneroso dall’erede o dal legatario per tre anni dall’apertura della successione, dopo i tre anni opera il principio della trascrizione della domanda di riduzione o dell’acquisto del terzo avente causa.
Regime transitorio
Infine, il comma 2, dell’art. 44, l. 2 dicembre 2025, no. 182, introduce altresì una disciplina transitoria, precisando che le nuove regole in materia di azione di riduzione trovano applicazione alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore della legge in esame (i.e. dopo il 18 dicembre 2025).
Per le successioni aperte in data anteriore continua invece ad operare la normativa previgente — con la conseguenza che resta esperibile l’azione di restituzione degli immobili anche nei confronti degli aventi causa dal donatario — purché ricorra almeno una delle seguenti condizioni:
sia stata notificata e trascritta la domanda di riduzione prima dell’entrata in vigore della nuova disciplina;
la domanda di riduzione venga notificata e trascritta entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge;
entro il medesimo termine di sei mesi sia notificato e trascritto, nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione.
In difetto della notificazione e trascrizione della domanda di riduzione o dell’atto di opposizione nel termine semestrale dall’entrata in vigore della riforma, la nuova disciplina si estende anche alle successioni già aperte prima di tale data, una volta decorso il suddetto termine di sei mesi.
Conclusioni
Lo spostamento della tutela del legittimario leso — da reale (recupero del bene) a risarcitoria (compensazione in denaro), pur con le specifiche sopra menzionate — auspicabilmente tutela chi compra un immobile di provenienza donativa, che non rischierà più di vedersi sottratto il bene a distanza di anni dall'acquisto.
In secondo luogo, gli istituti di credito saranno certamente più inclini ad accettare anche gli immobili di provenienza donativa come garanzia ipotecaria, rendendo in tal modo meno complesso l'accesso al credito.
[1] L’intervento riformatore ha avuto ad oggetto la modifica degli artt. 561, 562, 563, 2652 e 2690 c.c..
[2]Diritti reali o personali di godimento costituiti dal donatario, vincoli di natura urbanistica (convenzioni edilizie, atti d’obbligo), vincoli di indisponibilità (sequestri, pignoramenti).
