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Il presente contributo vuole fornire approfondimenti su come la tecnologia stia impattando il settore real estate. Dall’utilizzo di app per la sottoscrizione automatica di contratti di locazione al virtual real estate e all’applicabilità del sistema blockchain agli immobili fisici. A tal fine viene inquadrato il concetto di metaverso, fornendo una descrizione delle principali piattaforme, e approfondita la natura degli NFT. In una seconda parte vengono analizzate, da un lato, le problematiche e prospettive del virtual real estate, e dall’altro lato, la funzionalità e limiti di NFT, smart contract e blockchain con riferimento agli asset fisici.
Siamo ormai abituati a considerare la tecnologia digitale essenziale in tutti i settori: aumenta le potenzialità, semplifica le operazioni e supporta nuovi modelli di business. Anche nell’ambito del real estate da decenni si stanno sperimentando nuove forme di utilizzo , come ad esempio i sistemi online di prenotazione di alloggi e le visite virtuali degli immobili. Tali scenari si stanno sempre di più sviluppando grazie ad applicazioni che permettono agli utenti, in qualsiasi momento e da qualsiasi luogo, di trovare appartamenti scelti attraverso una ampia gamma di caratteristiche e di informazioni utili, e addirittura, attraverso specifiche app, di effettuare visite non più solo online ma anche di presenza e senza bisogno di essere accompagnati dal classico agente, consentendo notevole flessibilità e risparmio di costi. Non solo.
È anche possibile sottoscrivere contratti di locazione che vengono automaticamente generati dal sistema non appena il potenziale conduttore accetta le condizioni generali, inserisce tutti i dati necessari, indica le proprie preferenze per eventuali servizi extra (come servizi di pulizia o di lavanderia) ed effettua il versamento di quanto richiesto come deposito tramite pagamenti digitali.
E l’impatto tecnologico si è ulteriormente incrementato con l’arrivo di nuove tecnologie, che hanno permesso la creazione di un nuovo mercato immobiliare, il virtual real estate e il metaverso immobiliare.
Il metaverso, secondo la definizione di parte della Dottrina, è lo “spazio comune condiviso virtuale, creato dalla convergenza di realtà fisica virtualmente potenziata e spazio virtuale virtualmente persistente, compresa la somma di tutti i mondi virtuali, la realtà aumentata e l’internet”[1].
Non si tratta di una realtà nuova: da decenni esistono i giochi open world che permettono ai giocatori di muoversi liberamente all’interno di mondi virtuali.
Ma negli ultimi anni il metaverso è stato rivoluzionato dall’integrazione delle piattaforme con la blockchain[2], dalla generazione e dallo scambio tra gli utenti di NFT (Non Fungible Token)[3] e, sempre più spesso, dall’utilizzo di visori 3D.
E il mercato immobiliare virtuale sembra essere il settore che ha tratto più vantaggi da questa rivoluzione; al momento i metaversi immobiliari più rilevanti sono i cosiddetti Big Four: The Sandbox, Decentraland, Cryptovoxels e Somnium Space.
Sandbox è un metaverso community-driven: qualsiasi elemento virtuale è un NFT che può essere creato, acquistato e scambiato dagli utenti tramite la criptovaluta denominata “sand”. I giocatori possono acquistare appezzamenti di terreno (le land) su cui è possibile costruire strutture e creare le esperienze virtuali desiderate[4], prevedendo anche il pagamento di biglietti di ingresso. Everyrealm (ex Republic Realm, una delle più importanti società di investimenti nel mercato immobiliare virtuale) ha dichiarato di avere attualmente investimenti su 27 piattaforme di metaverso, tra cui The Sandbox, dove ha sviluppato 100 isole con ville (Fantasy Islands) e un mercato di barche e moto d’acqua.
Decentraland è un mondo completamente decentralizzato: la proprietà dei beni viene gestita da smart contract che sono governati dalla DOA (Decentralized Autonomous Organization), un’organizzazione autonoma decentralizzata priva di un proprio organo di gestione ma gestita direttamente dai possessori di specifici gettoni (il MANA) emessi da Decentraland in numero limitato. L’acquisto di asset avviene tramite i suddetti gettoni e può avere ad oggetto anche più lotti che possono poi venir uniti in un unico token (l’Estate Token)[5].
E’ forse superfluo sottolineare come le possibilità offerte da questo genere di ambienti virtuali abbiano destato un forte interesse soprattutto per le potenzialità sotto il profilo pubblicitario: Decentraland non è semplicemente una piattaforma di virtual real estate, quanto piuttosto un luogo in cui investire acquistando LAND per fornire esperienze virtuali che possano portare poi a maggiori ricavi reali.
Spatial, diversamente dagli altri metaversi, permette di acquistare spazi virtuali che possono essere anche successivamente modificati, rivenduti o affittati, proprio come nelle normali dinamiche del mercato immobiliare reale[6]. Grazie a queste caratteristiche, investire nel metaverso di Spatial è molto più vicino alle esperienze immobiliari tradizionali: sfruttare spazi (ancorché virtuali) che hanno valore in relazione all’utilità che soddisfano in determinati luoghi (come conference room, gallerie d’arte, sale per concerti). Al contrario, in altri metaversi il valore delle proprietà è tendenzialmente più soggetto ad oscillazioni anche di natura speculativa[7].
L’acquisto di un asset nel metaverso non è paragonabile all’acquisto di un immobile nel mondo reale né da un punto di vista sostanziale di diritto acquisito né da un punto di vista di iter necessario per il relativo trasferimento. La land è un bene immateriale rappresentato da un NFT[8]. Gli NFT certificano l’autenticità e l’unicità di un bene nonché la sua piena proprietà. Ovviamente il carattere digitale del bene rende inapplicabile la disciplina tradizionalmente applicabile agli immobili, in particolare quella speciale delle locazioni immobiliari. L’edificio costruito su un terreno virtuale è semplicemente un’opera 3D creata con software, di cui si certifica la relativa proprietà digitale. Quindi, è evidente che i contratti che oggi caratterizzano il panorama del real estate non possono trovare la medesima applicazione nel metaverso; d’altra parte, però, potrebbero invece venire sottoscritti accordi atipici che, almeno sotto certi profili, potranno mutuare taluni aspetti “tipici” del mondo della contrattualistica virtual real estate.
Nell’ordinamento italiano le land potrebbero essere qualificate come beni (immateriali?) ex art. 810 c.c. I relativi NFT potrebbero rappresentare i rispettivi asset digitali, riecheggiando la fattispecie di quei documenti di legittimazione di cui all’art. 2002 c.c. che hanno la funzione di identificare i soggetti aventi diritto ad una determinata prestazione (come per esempio i biglietti per uno spettacolo)[9].
Il trasferimento di NFT aventi ad oggetto land avviene tramite smart contract[10]. Quest’ultimi godono del pregio di essere immodificabili e di concludersi in maniera automatica: al verificarsi di un determinato evento (trigger event) il contratto avrà esecuzione con il trasferimento degli importi patrimoniali indicati nel codice dello specifico smart contract[11].
Il valore di un immobile reale dipende da numerosi parametri, tra cui la sua dimensione, la sua localizzazione, il contesto circostante e il rapporto tra domanda e offerta. Nel metaverso alcuni di questi criteri possono acquistare un peso diverso o venir messi in discussione, mentre altri mantengono il loro valore. Per esempio, la localizzazione di un immobile può avere grande rilievo anche nel metaverso, perché la nascita di quartieri abitati da determinati utenti può comportare un maggiore afflusso di giocatori in tale zona[12].
D’altra parte , il metaverso non ha confini e pertanto non si hanno certezze che il numero di land attualmente esistenti per ciascuna piattaforma rimanga invariato nel tempo. Di conseguenza, il valore di ciascun terreno potrebbe mutare nel tempo a causa di un'espansione potenzialmente infinita.
Il metaverso, insomma, permette di godere di nuovi spazi dove svolgere attività commerciali immateriali, come la vendita di beni digitali[13], ma offre anche molteplici possibilità per il business reale: si potrà per esempio acquistare beni fisici dopo averli visti online, oppure fare tour virtuali prima di prenotare il soggiorno presso luoghi di villeggiatura[14] o di stipulare contratti di locazione.
E fra tutti gli asset class, il retail sembrerebbe quello in grado di poter sfruttare al meglio le possibilità del multiverso. Nel campo della moda, per esempio, dove il rapporto con il brand è vitale, nei mondi virtuali si può semplicemente pubblicizzare il proprio marchio, ma anche rafforzare il rapporto con i propri clienti vendendo loro skin (gli outfit dei propri avatar) griffate, o ancora dare la possibilità di acquistare capi specifici dopo averli provati on line tramite esperienze di “virtual try-on”[15]. Nemmeno la grande distribuzione sembra avere intenzione di perdere l’occasione di usare il metaverso per pubblicizzare i propri prodotti: Carrefour, ad esempio, ha acquistato un terreno di 36 ettari su The Sandbox per organizzarvi eventi o lanci di prodotti.
Alla luce di tutto quanto detto sopra, non stupisce che le vendite immobiliari sulle quattro principali piattaforme del metaverso abbiano raggiunto i 501 milioni di dollari nel 2021 e che nel solo mese di gennaio 2022 abbiano superato gli 85 milioni di dollari[16].
Come abbiamo visto sopra, gli NFT rappresentano un tassello fondamentale dei mondi virtuali. In linea teorica, però, potrebbero essere utilizzati anche per sostituire i titoli di proprietà di beni immobili reali, gli atti che conferiscono il godimento di beni immobili e i documenti contabili come le fatture. Inoltre, tramite la sottoscrizione di smart contract, potrebbe venir meno la necessità (o forse l’opportunità: n.d.r.) di usufruire delle dichiarazioni che hanno valore certificativo erga omnes dei Third Trusted Parties (notai e registri immobiliari),[17] nonché di ulteriori intermediari, come le banche per l’erogazione di finanziamenti e gli agenti immobiliari per far convergere domanda e offerta.
Si tratta, è evidente, di considerazioni per il momento ancora astratte, stanti i vigenti obblighi di legge in tema, ad esempio, di continuità delle trascrizioni ex art. 2650 c.c. e centralità del ruolo del notaio. Guardando al nostro ordinamento, inoltre, è difficile immaginare atti di provenienza sotto forma di NFT dato che ai sensi degli artt. 1350, 2643 e 2657 c.c. il trasferimento di immobili richiede determinate forme scritte (atto pubblico o scrittura privata autenticata) e la trascrizione del relativo titolo presso i registri immobiliari.
Infine, gli smart contract non permettono di venir modificati successivamente alla loro stipula perché ogni operazione viene registrata come un blocco di dati immutabile e che può solo essere seguito da un ulteriore blocco di dati (come un nuovo e successivo smart contract), che rafforzano l’intera catena di blockchain[18]. Quindi la sottoscrizione di smart contract potrebbe essere utile esclusivamente per trasferimenti che avvengano in maniera unitaria e istantanea (tipicamente la compravendita di un immobile senza previa sottoscrizione del relativo contratto preliminare) ma difficilmente potrebbe adeguarsi alle strutture contrattuali previste nell’attuale scenario del real estate. Si pensi per esempio all’ipotesi in cui vi sia la necessità di prevedere un significativo interim period tra signing e closing, anche potenzialmente caratterizzato da condizioni sospensive/risolutive[19].
Un ulteriore ambito che merita una riflessione è quello degli appalti di opere tra privati. Infatti, il sistema blockchain permetterebbe di riunire in un unico luogo, immutabile e accessibile a tutte le parti, ogni informazione riguardante l’immobile oggetto di lavori. Inoltre, permetterebbe di effettuare in maniera trasparente le transazioni in corrispondenza di alcune milestone del relativo cronoprogramma e di stipulare accordi in maniera automatizzata tramite smart contract[20].
Il contenuto di questo elaborato ha valore meramente informativo e non costituisce, né può essere interpretato, quale parere professionale sugli argomenti in oggetto. Per ulteriori informazioni, si prega di contattare Luigi Croce.
[1] Annunziata F., Conso A., NFT - L’arte e il suo doppio. Non Fungible Token: l’importanza delle regole, oltre i confini dell’arte, Montabone, 2021, p. 39.
[2] Ai sensi dell’art. 8 ter c. 1 del D.L. 135/2018 (Decreto Semplificazioni 2019) convertito in L. 12/2019: “Si definiscono «tecnologie basate su registri distribuiti» le tecnologie e i protocolli informatici che usano un registro condiviso, distribuito, replicabile, accessibile simultaneamente, architetturalmente decentralizzato su basi crittografiche, tali da consentire la registrazione, la convalida, l'aggiornamento e l'archiviazione di dati sia in chiaro che ulteriormente protetti da crittografia verificabili da ciascun partecipante, non alterabili e non modificabili.”
[3] Per approfondimento sul punto si rimanda al successivo par. 2.
[4] Ad inizio febbraio 2022, la società sviluppatrice ed editrice di videogiochi Ubisoft ha comunicato che uno dei suoi giochi principali – Raving Rabbids – avrà vita in The Sandbox. Gucci ha deciso di sbarcare su The Sandbox con il proprio concept store sperimentale, Vault, che era inizialmente nato come piattaforma per la vendita di un’attenta selezione di rari articoli vintage e modelli in edizione limitata.
[5] Che cos’è Decentraland (MANA)?, in academy.binance.com, 18 novembre 2021.
[6] Descrizione di Spatial presente nella mostra “DART 2121. 2nd edition. NFT art of the future” presso il DART (Dynamic Art Museum) a Milano, 30 marzo-24 maggio 2022.
[7] Scully B., NFT Real Estate: Why Buying Land In The Metaverse Is Not It, in spatial.io, 9 febbraio 2022.
[8] Si tratta di token crittografici, creati su blockchain, che quindi contengono informazioni uniche, non alterabili né intercambiali, in grado di “certificare, in modo univoco, un oggetto digitale e/o un diritto inerente ad un bene fisico e di cui possono, in ogni caso, garantire la titolarità e, tipicamente, il diritto di proprietà” (Annunziata F., Conso A., NFT - L’arte e il suo doppio. Non Fungible Token: l’importanza delle regole, oltre i confini dell’arte, Montabone, 2021, pp. 15-16).
[9] Nell’ordinamento italiano tale fattispecie si distingue da quella dei titoli di credito in senso stretto di cui agli art. 1992 e ss. c.c. In particolare poi, i token non sono incorporati in una res, ma necessitano di una res (e.g. computer) per essere utilizzati. Pertanto l’incorporazione non è fisica ma al più digitale. (Cfr. Rulli E., Incorporazione senza res e dematerializzazione senza accentratore: appunti sui token, in Orizzonti del Diritto Commerciale, fasc. 1, 2019).
[10] Ai sensi dell’art. 8 ter c. 2 del D.L. 135/2018 (Decreto Semplificazioni 2019) convertito in L. 12/2019: “Si definisce «smart contract» un programma per elaboratore che opera su tecnologie basate su registri distribuiti e la cui esecuzione vincola automaticamente due o più parti sulla base di effetti predefiniti dalle stesse. Gli smart contract soddisfano il requisito della forma scritta previa identificazione informatica delle parti interessate, attraverso un processo avente i requisiti fissati dall'Agenzia per l'Italia digitale con linee guida da adottare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto.”
[11] Janssen A. U., Patti F. P., Demistificare gli smart contracts, in Osservatorio del diritto civile e commerciale, fasc. 1, gennaio 2020, p. 35.
[12] E.g. il cantante Snoop Dog sta creando un micro mondo denominato “Snoopverse” su The Sandbox e il calciatore Marco Verratti ha acquistato 25 isole su The Sandbox.
[13] Su Horizon Worlds, videogioco di Meta accessibile con i visori Oculus, sarà possibile monetizzare oggetti virtuali creati dagli stessi utenti (e.g. abiti per gli avatar) o permettere l’accesso a una porzione di mondo creato direttamente dagli utenti (Testing New Tools for Horizons Worlds Creators To Earn Money, in oculus.com, 11 aprile 2022).
[14] Cfr. Il gruppo alberghiero R Collection Hotels con la start up Takyon ha creato una piattaforma di booking decentralizzata che combina NFT e blockchain e ha venduto il primo NFT inclusivo di un soggiorno presso il Grand Hotel Victoria di Menaggio (CO) (R Collection Hotel entra nel mondo del Metaverso. Il futuro è già qui, in excellencemagazine.luxury.it, 28 febbraio 2022). Qatar Airways ha inoltre lanciato QVerse, esperienza virtuale che permette agli utenti del sito www.qatarairways.com/QVerse di navigare virtualmente alcune aree dell’Hamad International Airport e l’interno delle cabine degli aerei della compagnia.
[15] Si tratta della possibilità di provare online tramite la realtà aumentata (AR) prodotti cosmetici e capi d’abbigliamento. Tale pratica potenzialmente permette di aumentare gli incassi e ridurre il numero di resi.
[16] Simonetta B., Metaverso, vendite immobiliari da mezzo miliardo. Entro fine 2022 raddoppieranno, in ilsole24ore.com, 1° febbraio 2022. Le vendite sono aumentate esponenzialmente dopo il 28 ottobre 2021 quando la società del social network Facebook e di app come Instagram, WhatsApp, Messenger nonché dei visori di realtà virtuale Oculus Rift ha cambiato denominazione in Meta Platforms Inc. affermando che “The metaverse is the next evolution of social connection. Our company’s vision is to help bring the metaverse to life, so we are changing our name to reflect our commitment to this future”. Cfr. Mark Zuckerberg, Founder’s Letter, 2021, in about.fb.com, 28 ottobre 2021.
[17] Di Maio D., Rinaldi G., Blockchain e la rivoluzione legale degli Smart Contracts, in dirittobancario.it, 11 luglio 2016.
[18] Cos'è la tecnologia blockchain?, in ibm.com.
[19] Di Maio D., Rinaldi G., Blockchain e la rivoluzione legale degli Smart Contracts, in dirittobancario.it, 11 luglio 2016.
[20] Blockchain in Real Estate, in consensys.net.
