Le resilienze del Real Estate

L'analisi di Luigi Croce e di Rosemarie Serrato, avvocati di Nctm Studio Legale

Con Luigi Croce, Partner e Coordinatore del Dipartimento Real Estate di Nctm Studio Legale e con Rosemarie Serrato, Partner dello Studio nello stesso Dipartimento, abbiamo voluto affrontare i temi più significativi con cui, oggi, si stanno misurando gli operatori del Real Estate. Non solo con un approccio normativo e contrattuale, ma anche con un punto di vista di “osservatori” del mercato immobiliare italiano, una delle asset class più dinamiche a dispetto del Covid, delle opportunità (e i nodi da sciogliere) dello sviluppo e della rigenerazione urbana, anche in chiave Recovery Fund.

Avvocato Croce, quali sono i temi che, in questi ultimi mesi, avete affrontato più frequentemente in ambito contrattuale ed urbanistico, anche in conseguenza al Covid?

Croce: Direi che nell’ambito civilistico le tematiche maggiormente ricorrenti sono state quelle correlate alla diffusione del Covid e alla necessità di adottare delle soluzioni finalizzate a mitigare l’impatto dei provvedimenti assunti per rallentare la diffusione del contagio. Il 2020 è stato condizionato, nel bene e nel male, dalla Pandemia che ha avuto un impatto su determinati asset immobiliari e su determinate operazioni. Abbiamo visto l’affermarsi di alcuni trend a livello contrattuale, ad esempio nei contratti di locazione, ma anche nelle operazioni di investimento, dove la regola è stata l’aggiunta di nuove clausole finalizzate ad attenuare l’impatto della Pandemia o il rischio Covid e a preservare la sussistenza di un equilibrio contrattuale tra le parti. Quanto sopra, sia attraverso l’utilizzo dei concetti di buona fede contrattuale, “forza maggiore, “factum principis”, e “eccessiva onerosità sopravvenuta”, sia attraverso l’utilizzo dei principi riassunti dalla Corte di Cassazione nell’ambito delle linee guida dettate per far fronte alle situazioni di squilibrio contrattuale conseguenti al Covid e ai provvedimenti assunti per far fronte alla diffusione del contagio. Ad esempio, nell’ambito delle locazioni commerciali, si è assistito all’evolversi della situazione da una prima fase di quasi indisponibilità dei landlords a rinegoziare termini contrattuali ad una sempre maggiore disponibilità in tal senso e, conseguentemente, ad un incremento di flessibilità (anche attraverso la spontanea riduzione canoni) nei confronti del singolo tenant.

Avvocato Serrato, a lei la parola: dal punto di vista della normativa urbanistica, invece, cosa è successo?

Serrato: Negli ultimi mesi stiamo osservando un cambio di prospettiva da parte degli operatori: vediamo gli investitori istituzionali guardare con interesse a progetti di sviluppo che in passato trascuravano. Si tratta di un nuovo atteggiamento che riguarda molte parti d’Italia – per una volta anche oltre Milano – e che punta moltissimo sullo sviluppo di immobili a destinazione d’uso logistica o residenziale “alternativa”. Gli investitori istituzionali non assumono il “rischio sviluppo”, vale a dire il rischio urbanistico, o almeno non nella sua totalità. A noi il compito di identificare con precisione il momento in cui una procedura è giunta alla conclusione in modo da consentire all’investitore istituzionale l’acquisto del terreno (o dell’immobile da valorizzare) quando il rischio è chiaramente circoscritto. Questa nuova attenzione alle operazioni di sviluppo porta anche all’incontro tra investitori istituzionali (che tradizionalmente non avevano alcun contatto con la Pubblica Amministrazione) con la multiforme e variegata normativa (e aggiungerei anche prassi) delle molte amministrazioni coinvolte nei procedimenti di sviluppo, compresi anche Comuni di dimensioni molto piccole. Stiamo sperimentando una collaborazione tra soggetti che per lungo tempo si sono ignorati. Per la prima volta, nella nostra esperienza recente, si incontrano sullo stesso progetto imprenditori locali, investitori istituzionali e amministrazioni del territorio. E va detto che i Comuni stanno per lo più manifestando una straordinaria attitudine a cooperare, a capire, ad adottare chiarezza di procedimenti e di tempi. Per quanto riguarda la rigenerazione urbana, anche in una prospettiva favorita dal Recovery Fund, va considerato che ci sono al momento ben sei disegni di legge collegati, più o meno direttamente, alla questione. Bisogna però tenere conto del fatto che il governo del territorio è materia a competenza concorrente Stato Regioni, per cui sono queste ultime ad avere una parte da protagonista sul tema. Le Regioni, da parte loro, hanno approvato normative molto diverse sul tema della rigenerazione, anche se l’obiettivo dell’azzeramento di consumo di suolo pare essere condiviso. D’altro canto, poiché rigenerare implica “costruire sul costruito”, quando la rigenerazione riguarda aree dismesse, l’aspetto legato ai costi di bonifica fa la differenza più di quello strettamente urbanistico.

Croce: Va poi evidenziato che l’impatto del Covid sullo sviluppo immobiliare ha anche determinato un mutamento nell’atteggiamento degli investitori istituzionali che oggi paiono maggiormente inclini a muoversi assumendo profili di rischio maggiori di quelli normalmente assunti in passato nell’ottica del perseguimento di obiettivi value added e non unicamente core.

Dal punto di vista di uno studio legale come Nctm - che ha una vasta esperienza sul Real Estate italiano - quali segnali vi arrivano dagli investitori che operano sul nostro mercato? Su quali asset class e su che tipo di operazioni c'è più interesse?

Croce: Abbiamo notato un notevole incremento dei volumi legati alla logistica che, in conseguenza dei provvedimenti assunti in relazione ai centri commerciali e all’incremento dell’utilizzo dell’online, ha raggiunto notevoli livelli di interesse e di transito da parte degli operatori immobiliari. Ugualmente, stiamo notando un incremento dei volumi di investimento sul residenziale, abbinato sempre a servizi simili a quelli del settore alberghiero. Oppure su un residenziale declinato su formule “alternative”, come gli studentati e il co-working. Anche le RSA (Residenze Sanitarie Assistite) sono certamente un asset class che ha avuto un notevole sviluppo negli ultimi 12 mesi.

Serrato: Registriamo un forte interesse degli investitori, oltre che per la logistica, per gli alberghi, nonostante il momento difficile. Si tratta di un interesse che arriva prevalentemente da investitori internazionali, con un rapporto 8 a 2 rispetto alla presenza di investitori italiani. E che guarda alle opportunità del nostro Paese non solo su grandi città come Roma, Milano ma anche su località turistiche.

Come state gestendo, a livello organizzativo, la crisi Covid degli ultimi 12 mesi?

Serrato: Prudenza è e resterà il nostro mantra: per proteggere la salute di tutti i nostri collaboratori abbiamo quindi introdotto ampiamente lo smart working, con soluzioni tecnologiche adeguate e una nuova metodologia di lavoro. Come credo tutti, affrontiamo anche una rivoluzione nei ritmi lavorativi, che talora sono anche superiori a quelli pre-Covid.

Per concludere, quali aspettative avete e quali obiettivi vi siete dati per il 2021?

Croce: Abbiamo iniziato a muoverci a fine 2019, con la prospettiva di sviluppare il nostro team nel primo trimestre del 2020. Abbiamo oggi un organico più nutrito, che assicura maggiori competenze su ogni asset class, grazie a team specializzati in logistica, healthcare, retail, urbanistica, regolatorio e così via.

Serrato: La nostra strategia parte da una visione olistica che, anche in un’ottica di Recovery Fund, prevede dipartimenti agili, trasversali e flessibili dotati di expertise che ci permetteranno di lavorare alla “ricostruzione”, come del resto ci chiedono gli stessi investitori.

Tratto da Il Settimanale di QI