Plusvalenza da lease back rilevante in base alla durata del contratto

Tratto da il Quotidiano del Fisco - il Sole 24 Ore

Nel calcolo delle imposte 2016 le società Oic adopter, che hanno applicato per la prima volta il principio della derivazione rafforzata, hanno considerato la plusvalenza derivante da un’operazione di sale and lease back rilevante fiscalmente pro-rata temporis in base alla durata del contratto di leasing in piena aderenza alle risultanze del conto economico.

Le regole contabili

L’articolo 2425-bis, comma 4, del Codice civile, infatti, prevede che la plusvalenza derivante da operazioni di compravendita con locazione finanziaria al venditore è ripartita in funzione della durata del contratto di leasing finanziario.

In particolare, la cessione (sale) dell’asset con concomitante suo “riacquisto” in leasing (lease back) da parte dell’impresa cedente si configura, da un punto di vista sostanziale, come un’operazione di finanziamento.

Tale impostazione, introdotta dall’articolo 16 del Dlgs 310/2004, non è stata oggetto di revisione ad opera del Dlgs 139/2015 («decreto bilanci»), poiché già in parte compatibile con l’approccio sostanzialistico (è stata infatti rinviata la modifica della disciplina contabile dei leasing finanziari in attesa che si definisca il quadro regolatorio internazionale). Pertanto, anche l’Oic 12 pubblicato nel dicembre 2016 ha mantenuto la disciplina contabile prevista nella precedente versione del documento.

In particolare, il principio contabile fornisce indicazioni per applicare tale criterio di imputazione temporale previsto dalla norma stabilendo che l’eventuale plusvalenza deve essere iscritta tra i risconti passivi e imputata gradualmente tra i proventi del conto economico, in base alla durata del contratto di leasing.

Il trattamento contabile

Ipotizziamo che una società, non micro-impresa, durante il 2016 venda un immobile realizzando una plusvalenza di euro 1,2 milioni e contestualmente lo “riacquisti” attraverso un contratto di leasing (immobiliare) della durata di 12 anni in quote costanti.

L’applicazione dell’impostazione contabile in esame comporta il risconto di parte della plusvalenza, pari a 1,1 milioni, e, negli undici esercizi successivi al 2016, la sua graduale imputazione, ogni anno per 100 mila, tra i proventi del conto economico.

In tal modo, pertanto, la plusvalenza ripartita è correlata ai canoni addebitati dalla società di leasing.

Le regole fiscali

Premesso che l’articolo 13-bis del Dl 244/2016, dal 2016 ha introdotto il principio di derivazione rafforzata del reddito Ires dalle risultanze di bilancio, il Dm 3 agosto 2017, per effetto del richiamo operato dall’articolo 2, comma 1, lettera a), all’articolo 2, comma 1 del DM 48/2009, ha poi confermato che anche per i soggetti Oic, diversi dalle micro-imprese, non trovano applicazione le disposizioni dell’articolo 109, commi 1 e 2, del Tuir, pertanto, assume piena efficacia fiscale il criterio contabile di imputazione temporale dei ricavi previsto dall’articolo 2425-bis.

Tale impostazione è stata recentemente confermata dall’Agenzia delle entrate, con la risoluzione 77/E/2017, che ribalta, in conseguenza dell’entrata in vigore della derivazione rafforzata, la precedente posizione con cui riteneva che la plusvalenza dovesse essere tassata integralmente nell’esercizio di realizzo (ferma restando la possibilità di rateizzarla ex art. 86 del Tuir).

Il trattamento fiscale

Tornando all’esempio, dunque, la piena efficacia fiscale del trattamento contabile esposto comporta che anche in sede di determinazione del reddito Ires rilevi l’imputazione temporale prevista in ambito civilistica, ovvero pro rata temporis in quote annuali di 100 in correlazione alla durata (12 anni) del leasing, senza, pertanto, che sia necessario operare alcuna variazione.