Tratto da Diritto Bancario
Luigi Merola sintetizza le principali disposizioni d…
Nonostante il recente aggiornamento dell’Oic 16 immobilizzazioni materiali, tra le modalità di contabilizzazione degli immobili previste nel principio contabile nazionale e quelle ammesse nei principi internazionali rimangono ancora delle differenze significative.
Le divergenze tra i due impianti contabili assumono particolare rilevanza in occasione della first time adoption oppure di operazioni straordinarie qualificabili come business combinations ai sensi dell’Ifrs 3. Se in ambito nazionale qualsiasi tipologia di immobile, diversa da quelli «merce», è contabilizzata secondo le regole previste dall’Oic 16 per le immobilizzazioni materiali, in ambito Ias/Ifrs gli immobili ad uso del proprietario sono distinti dagli investimenti immobiliari. La distinzione tra le due categorie si fonda sull’indipendenza del bene rispetto alle altre attività del soggetto e sull’autonomia dei flussi reddituali.
Un immobile da cui derivano canoni di locazione e/o che è detenuto in vista di un aumento del suo valore, ad esempio, è indipendente rispetto all’attività imprenditoriale che costituisce il core business del proprietario, genera flussi reddituali indipendenti da tale attività qualificandosi, pertanto, come investimento immobiliare da rilevarsi secondo le regole dettate dallo Ias 40.
Si qualificano, invece, come immobili ad uso del proprietario, da rilevarsi secondo le indicazioni dello Ias 16, gli immobili utilizzati nella produzione o nella fornitura di beni o servizi, gli immobili affittati a dipendenti e gli immobili utilizzati per scopi amministrativi.
Tale ultima tipologia di immobili deve essere iscritta originariamente al costo mentre per la valutazione successiva è previsto il modello del costo – analogo a quello previsto dall’Oic - o quello della rideterminazione del valore («Revaluation model»). Secondo tale modello, un’attività il cui fair value può essere attendibilmente determinato deve essere iscritto a un valore pari al suo fair value alla data della rideterminazione di valore al netto di qualsiasi successivo ammortamento accumulato e di qualsiasi successiva perdita per riduzione di valore accumulata. Nel caso sia applicato il modello della rideterminazione del valore, dunque, se il valore dell’immobile è rideterminato, ogni ammortamento accumulato alla data della rideterminazione è rideterminato proporzionalmente alla rettifica nel valore contabile lordo dell’immobile, in modo che il valore contabile netto dell’immobile dopo la rideterminazione equivalga al suo valore rideterminato.
Proviamo a proporre un esempio.
Il principio prevede che l’entità debba scegliere la contabilizzazione con il modello del costo ovvero con il modello della rideterminazione del valore e applicare quel principio a una intera classe di immobili.
Secondo quanto previsto dallo Ias 40, l’investimento immobiliare è rilevato inizialmente al costo mentre per la valutazione successiva sussiste la scelta (una volta effettuata essa deve essere applicata a tutti gli immobili) tra costo e fair value.
Con la contabilizzazione al costo – analogamente a quanto previsto dagli Oic - l’immobile è iscritto in bilancio al costo al netto dell’ammontare complessivo degli ammortamenti effettuati e delle eventuali perdite per riduzione durevole di valore rilevate a conto economico. Con la valutazione al fair value l’immobile è iscritto in bilancio al valore di mercato alla data di riferimento del bilancio, gli utili e le perdite derivanti dalla valutazione al fair value sono imputati a conto economico mentre gli ammortamenti non sono rilevati.
In ambito Oic, invece, sia gli immobili strumentali che quelli «patrimonio» possono essere iscritti solo al costo - eventualmente rivalutato in forza di specifiche previsioni legislative - e sono sempre soggetti ad ammortamento.
Tratto da il Quotidiano del Fisco - il Sole 24 Ore
